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01 Vorbemerkungen

Gegenstand und Auftraggeber Gegenstand der Ausschreibung sind stufenweise Objektplanungsleistungen (Gebäudehülle und Ausbau) für die Modernisierung von 42 bewohnten Wohngebäuden mit insgesamt 344 Wohneinheiten in Düsseldorf, Brühl, Krefeld und Oberhausen. Die Maßnahmenliste umfasst 113 Maßnahmen. Auftraggeber sind die Objektgesellschaften des Cosmo-Portfolios, vertreten durch den Asset Manager aam2core. Die Projektsteuerung erfolgt durch TA Europe. Leistungsschwerpunkte: WDVS/Außenwanddämmung, Fassadeninstandsetzung, Fenster/Außentüren, Balkone, Dach, Dämmung (oberste Geschossdecke/Kellerdecke, Dachdämmung) und Betoninstandsetzung.

Bau-Lose und Objekte Die Bauleistungen werden an je einen Generalunternehmer je Bau-Los vergeben. Je Bau-Los entsteht ein Leistungsverzeichnis bzw. eine Leistungsbeschreibung; die Objektplanung koordiniert, die TGA-Planung liefert zu. Bau-Los GU-D-REGULÄR:31 Gebäude in Düsseldorf und Brühl, einschließlich der Gebäude Melanchthonstraße 1, 3, 5, 7 und 9 mit Umgebungsschutz (Denkmalbezug).Bau-Los GU-WEST:11 Gebäude in Krefeld und Oberhausen.Die Objektliste und die Maßnahmenliste sind Bestandteil der Unterlagen. Der Umfang steht unter dem Vorbehalt der abschließenden Freigabe durch den Auftraggeber.

Rahmenbedingungen und Termine Die Objekte sind Bestand und bewohnt; die Arbeiten finden im laufenden Mietbetrieb statt. Planung und Abstimmung sind entsprechend auf die Belange der Mieter auszurichten. Rückfragen: schriftlich über Cosuno bis 16.11.2026Angebotsabgabe: 20.11.2026 über Cosuno; Bindefrist bis 31.12.2026Beauftragung: 04.12.2026; Beginn Stufe 1 unmittelbar nach Beauftragung (Planungsbeginn im Dezember 2026)LV GU-D-REGULÄR / GU-WEST: 12.02.2027 / 26.02.2027Baubeginn GU-D-REGULÄR / GU-WEST: 31.05.2027 / 14.06.2027Fertigstellung aller Maßnahmen bis 31.08.2028; Gesamtabschluss inklusive Abnahmen bis 30.09.2028

Stufenweise Beauftragung Die Leistungen werden stufenweise beauftragt: Stufe 1– Technische Grundplanung und Vergabeempfehlung: Beauftragung mit Zuschlag.Stufe 2– Ausschreibungsplanung und Vergabeunterstützung: optional, nur nach gesonderter Beauftragung.Optionen– ergänzende Bestandsaufnahmen nach Freigabe und Bauüberwachung (LPH 8): nur nach gesonderter Beauftragung, nicht Teil der Wertungssumme.Ein Anspruch auf Beauftragung der Stufe 2 und der Optionen besteht nicht. Es gilt der Ingenieur-/Architektenvertrag des Auftraggebers, der mit der Beauftragung übermittelt wird.

Nicht enthaltene Leistungen und Leistungsgrenzen Nicht Bestandteil der Leistungen dieses Leistungsverzeichnisses sind: Tragwerksplanung, Statik und Gutachten (werden gesondert beauftragt; die Ergebnisse werden zur Verfügung gestellt)Vorbeugender Brandschutz in den Gebäuden (läuft als eigene Maßnahme)Wärmepumpen und Hybridheizungen im Contracting (Planung und Bau durch den Contractor); die Leistungsgrenze ist im LV zu beschreibenHeizungskomponenten 1:1, lokale Sanitärreparaturen und Elektro-Kleinmaßnahmen (Leistungsbeschreibung durch die Projektsteuerung)Aufmaß durch Drohnenbefliegung (stellt der Auftraggeber) sowie SiGeKo

Grundlagen vom Auftraggeber Vom Auftraggeber werden zur Verfügung gestellt: Maßnahmenliste je Objekt (Auszug)Berichte der technischen Due Diligence mit FotosBestandspläne, soweit vorhandenErgebnisse des Drohnenaufmaßes und Gutachten, sobald diese vorliegenDie Budgetvorgaben des Auftraggebers werden nach Beauftragung bereitgestellt.

Honorar, Mengen und Wertung Die Honorare sind als Pauschalhonorare netto je Position anzubieten. Nebenkosten werden als Pauschale in % auf das Honorar angeboten; für Zusatzleistungen sind Stundensätze anzugeben. Das Honorar ist getrennt nach Stufe 1 und Stufe 2 sowie nach Fachdisziplin anzugeben; Optionen werden gesondert ausgewiesen. Die Mengen sind Planungsannahmen. Maßnahmenanzahl gemäß Maßnahmenliste; Mengen werden durch Aufmaß konkretisiert. Wertung: Honorar (Wertungssumme Stufe 1 + Stufe 2, netto, ohne Nebenkosten) 50 %, Qualität (Team, Referenzen, Vorgehen) 30 %, Termin und Kapazität 20 %.

Anforderungen an den Bieter und Angebotsbestandteile Anforderungen an das Büro: Erfahrung mit Sanierung im bewohnten Mehrfamilienhausbestand, regionale Präsenz auf der Rheinschiene, Kapazität für den Planungsbeginn im Dezember 2026. Angebotsbestandteile: ausgefülltes Preisblatt, Bearbeitungsplan Stufe 1, Projektteam mit Ansprechpartner, Referenzen (mindestens 3 aus der Modernisierung bewohnter Wohnungsbestände der letzten 5 Jahre), Nachweis der Berufshaftpflicht. Leistungen können im eigenen Büro oder über Fachplanungspartner erbracht werden. Die Unterlagen sind vertraulich: Verwendung nur zur Angebotserstellung, keine Weitergabe an Dritte (ausgenommen beteiligte, zur Vertraulichkeit verpflichtete Fachplanungspartner), Löschung bei Nichtbeauftragung.

02 Stufe 1 – Technische Grundplanung und Vergabeempfehlung

02.__.0010 Sichtung und Plausibilisierung der Unterlagen Sichtung und Plausibilisierung der Maßnahmenlisten, Begehungsergebnisse und Bestandsunterlagen (Berichte der technischen Due Diligence mit Fotos, Bestandspläne, soweit vorhanden, Ergebnisse des Drohnenaufmaßes und Gutachten, sobald vorliegend) für alle Gebäude beider Bau-Lose. Abgleich der Maßnahmen mit den Bestandsunterlagen und Dokumentation von Unstimmigkeiten, Lücken und unvollständigen Maßnahmenzeilen. Abrechnung: pauschal.

02.__.0020 Ortsbegehung der Objekte Ortsbegehung der Objekte je Gebäude im bewohnten Bestand zur Verifizierung der Maßnahmen und des baulichen Zustands, einschließlich Abstimmung der Termine mit Property Management und Mietern sowie Dokumentation der Ergebnisse. Abrechnung: je Gebäude (Planungsannahme: 42 Gebäude).

02.__.0030 Abgrenzung des Planungsumfangs Abgrenzung des Planungsumfangs gegenüber vorhandenen bzw. anderweitig beauftragten Leistungen, insbesondere gegenüber Tragwerksplanung, Statik und Gutachten, vorbeugendem Brandschutz, Contracting-Leistungen (Wärmepumpen/Hybridheizungen), TGA-Planung und den durch die Projektsteuerung beschriebenen Kleinmaßnahmen. Schriftliche Dokumentation der Leistungsgrenzen und Schnittstellen. Abrechnung: pauschal.

02.__.0040 Identifikation ergänzender Bestandsaufnahmen Identifikation notwendiger ergänzender Bestandsaufnahmen und Benennung von Umfang und Zielsetzung je Objekt. Die Durchführung der ergänzenden Bestandsaufnahmen ist nicht Bestandteil dieser Position, sondern erfolgt als Option nach Freigabe durch den Auftraggeber (siehe Optionen). Abrechnung: pauschal.

02.__.0050 Technische Grundlösungen mit Plänen, Prinzipskizzen und Berechnungen Erarbeitung technischer Grundlösungen für die Maßnahmen der Maßnahmenliste einschließlich erforderlicher Pläne, Prinzipskizzen und Berechnungen. Konzept je Objekt, u. a.: WDVS mit GEG-NachweisGebäudeklasse und BrandriegelAnschlüsseFenster und AußentürenBalkone (Abdichtung, Betoninstandsetzung, Absturzsicherung)Dach (Abdichtung, Entwässerung, Dämmung)Dämmung oberste Geschossdecke/KellerdeckeTragwerksplanung und Statik sind nicht enthalten; die Ergebnisse werden zur Verfügung gestellt. Abrechnung: pauschal.

02.__.0060 Festlegung Qualitäten, Mengenansätze und Schnittstellen Festlegung der wesentlichen Qualitäten, Mengenansätze und Schnittstellen je Maßnahme und Bau-Los, einschließlich der Schnittstellen zur TGA-Planung, zum Contracting und zu den Leistungen der Projektsteuerung. Abrechnung: pauschal.

02.__.0070 Kosten- und Terminansätze, Budgetabgleich Erstellung von Kosten- und Terminansätzen mit Fertigstellung inklusive Abnahmen bis 30.09.2028. Abgleich mit den Budgetvorgaben des Auftraggebers (werden nach Beauftragung bereitgestellt). Optionale Maßnahmen sind gesondert auszuweisen. Abrechnung: pauschal.

02.__.0080 Begründete Vergabeempfehlung Erarbeitung einer begründeten Vergabeempfehlung: gebündelte GU-/GÜ-Vergabe oder gewerkeweise Vergabe je Bau-Los, unter Berücksichtigung von Terminen, Kosten, Bewohntheit und Schnittstellen. Abrechnung: pauschal.

02.__.0090 Abstimmung Umgebungsschutz Melanchthonstraße mit der Unteren Denkmalbehörde Abstimmung des Umgebungsschutzes für die Gebäude Melanchthonstraße 1, 3, 5, 7 und 9 in Düsseldorf (Maßnahme: WDVS/Fassadenanstrich) mit der Unteren Denkmalbehörde, einschließlich Vorbereitung der Unterlagen, Teilnahme an Abstimmungsterminen und Dokumentation der Ergebnisse. Abrechnung: pauschal.

03 Stufe 2 – Ausschreibungsplanung und Vergabeunterstützung (optional, nur nach gesonderter Beauftragung)

03.__.0010 Vertiefung der Planung (Leitdetails) Vertiefung der Planung im erforderlichen Umfang, insbesondere Erarbeitung von Leitdetails für die wesentlichen Maßnahmen der Gebäudehülle (u. a. WDVS-Anschlüsse, Fenster- und Türanschlüsse, Balkone, Dachränder und Entwässerung, Dämmung oberste Geschossdecke/Kellerdecke). Die Leistung wird nur nach gesonderter Beauftragung erbracht. Abrechnung: pauschal.

03.__.0020 Einheitspreis-LV Gebäudehülle/Ausbau je Bau-Los Erstellung eines Einheitspreis-Leistungsverzeichnisses Gebäudehülle/Ausbau je Bau-Los (GU-D-REGULÄR und GU-WEST) und Zusammenführung mit dem Beitrag der TGA-Planung zu einem Leistungsverzeichnis je Bau-Los. Die Leistung wird nur nach gesonderter Beauftragung erbracht. Abrechnung: je Bau-Los (Planungsannahme: 2 Bau-Lose).

03.__.0030 Mengenermittlung, Bepreisung und Ausschreibungsunterlagen Mengenermittlung, Bepreisung (Kostenermittlung) und Zusammenstellung der Ausschreibungsunterlagen für beide Bau-Lose. Die Leistung wird nur nach gesonderter Beauftragung erbracht. Abrechnung: pauschal.

03.__.0040 Bieterfragen, Angebotsprüfung und Vergabeempfehlung Fachliche Bearbeitung von Bieterfragen, Unterstützung bei der Angebotsprüfung und bei der Vergabeempfehlung je Bau-Los. Die Leistung wird nur nach gesonderter Beauftragung erbracht. Abrechnung: je Bau-Los (Planungsannahme: 2 Bau-Lose).

04 Optionen (nicht Teil der Wertungssumme, gesonderte Beauftragung)

04.__.0010 Ergänzende Bestandsaufnahmen nach Freigabe Durchführung ergänzender Bestandsaufnahmen nach Freigabe durch den Auftraggeber, soweit in Stufe 1 als notwendig identifiziert. Aufmaß durch Drohnenbefliegung wird vom Auftraggeber gestellt und ist nicht enthalten. Abrechnung: je Objekt. Die Menge von 42 entspricht der Gesamtzahl der Objekte als Obergrenze (Planungsannahme); der tatsächliche Umfang richtet sich nach der Freigabe.

04.__.0020 Bauüberwachung (LPH 8) Objektüberwachung (Bauüberwachung, Leistungsphase 8) je Bau-Los im laufenden Mietbetrieb. Nur nach gesonderter Beauftragung. SiGeKo ist nicht enthalten. Abrechnung: je Bau-Los (Planungsannahme: 2 Bau-Lose).

05 Stundensätze, Nebenkosten, Termine, Kapazität

Hinweis zu Stundensätzen und Nebenkosten Die Stundensätze gelten für Zusatzleistungen nach gesonderter Beauftragung und sind nicht Teil der Wertungssumme. Die Nebenkosten sind als Pauschale in % auf das Honorar anzugeben. Zusätzlich im Angebot anzugeben: frühestmöglicher verbindlicher Starttermin Stufe 1, Fertigstellung Stufe 1 (Bearbeitungsdauer als Datum bzw. in Wochen), verfügbare Kapazität (Personen, davon Projektleitung) sowie Leistungen über Fachplanungspartner/Nachunternehmer (Name, Leistung).

05.__.0010 Stundensatz Projektleitung Stundensatz Projektleitung für Zusatzleistungen (€/h, netto).

05.__.0020 Stundensatz Architekt/in bzw. Ingenieur/in Stundensatz Architekt/in bzw. Ingenieur/in für Zusatzleistungen (€/h, netto).

05.__.0030 Stundensatz Technische/r Zeichner/in Stundensatz Technische/r Zeichner/in für Zusatzleistungen (€/h, netto).

05.__.0040 Nebenkosten (Pauschale auf das Honorar) Nebenkostenpauschale in % auf das Honorar. Der Prozentsatz ist im Angebot anzugeben.