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01 Vorbemerkungen und Projektgrundlagen

Projekt und Rahmenbedingungen Ausgeschrieben werden stufenweise Objektplanungsleistungen für die denkmalgerechte Modernisierung und Instandsetzung der denkmalgeschützten Siedlungen in Duisburg (Einzeldenkmäler), Vergabeeinheit PL-O1 „Duisburg Denkmal“. Die Planung ist Grundlage für die Vergabe der Bauleistungen an je einen Generalübernehmer (GÜ) je Bau-Los DU-1 und DU-2. Bau-Los DU-1: Siedlungen Werthauser Straße und Hochfelder StraßeBau-Los DU-2: Siedlungen Margarethen-, Gillhausen-, Brücken-, Kreuz- und AndreasstraßeDie Gebäude sind Bestand und bewohnt; alle Arbeiten werden im laufenden Mietbetrieb ausgeführt. Je Bau-Los wird ein Leistungsverzeichnis bzw. eine Leistungsbeschreibung erstellt. Die Objektplanung koordiniert, die TGA-Planung liefert zu. Auftraggeber: Objektgesellschaften des Cosmo-Portfolios, vertreten durch den Asset Manager aam2core; Projektsteuerung: TA Europe.

Mengengerüst und Leistungsschwerpunkte Gemäß Lossteckbrief (Stand 04.11.2026) und Maßnahmenliste umfasst die Vergabeeinheit: 111 Gebäude (DU-1: 42, DU-2: 69), 431 Wohneinheiten, 366 Maßnahmen; 110 Gebäude mit Denkmalbezug (Einzeldenkmal)Fassade/Putzinstandsetzung und Anstrich (Ansatz ca. 26.330 m², davon DU-1 ca. 11.220 m², DU-2 ca. 15.110 m²)Dämmung oberste Geschossdecke / Kellerdecke (Ansatz ca. 13.516 m², Annahme 180 mm, U-Wert max. 0,24 W/(m²K) nach § 47 Abs. 1 GEG)Fenster und Außentüren (Ansatz 28 Außenfenster, 6 Dachflächenfenster, 4 Außentüren)Dach (Dachabdichtung/Entwässerung) und Maurer-/Kleinreparaturen in EinzelfällenAusbau/Malerarbeiten in Treppenhäusern (je Gebäude)Die Mengen sind Ansatzwerte und Planungsannahmen; sie werden durch Aufmaß konkretisiert. Der Umfang steht unter dem Vorbehalt der abschließenden Freigabe durch den Auftraggeber.

Leistungsgrenzen – nicht enthaltene Leistungen Nicht Bestandteil der ausgeschriebenen Planungsleistungen sind: Tragwerksplanung, Statik und Gutachten (werden gesondert beauftragt; Ergebnisse werden zur Verfügung gestellt)Vorbeugender Brandschutz in den Gebäuden (läuft als eigene Maßnahme)Wärmepumpen und Hybridheizungen im Contracting (Planung und Bau durch den Contractor; die Leistungsgrenze ist im Leistungsverzeichnis zu beschreiben)Heizungskomponenten 1:1, lokale Sanitärreparaturen, Elektro-Kleinmaßnahmen (Leistungsbeschreibung durch die Projektsteuerung)Aufmaß durch Drohnenbefliegung (stellt der Auftraggeber) sowie SiGeKoGrundlagen vom Auftraggeber: Maßnahmenliste je Objekt (Auszug), Berichte der technischen Due Diligence mit Fotos, Bestandspläne (soweit vorhanden), Ergebnisse des Drohnenaufmaßes und Gutachten (sobald vorliegend).

Termine und Beauftragung Rückfragen über Cosuno bis 16.11.2026; Angebotsabgabe 20.11.2026; Bindefrist bis 31.12.2026Beauftragung Stufe 1: 27.11.2026; Beginn Stufe 1 unmittelbar nach Beauftragung (Planungsbeginn Dezember 2026)Leistungsbeschreibung DU-1 / DU-2: 29.01.2027 / 26.02.2027Denkmalrechtliche Erlaubnis DU-1 / DU-2: 30.04.2027 / 14.05.2027Baubeginn DU-1 / DU-2: 17.05.2027 / 14.06.2027Fertigstellung aller Maßnahmen bis 31.08.2028; Gesamtabschluss inkl. Abnahmen 30.09.2028Stufe 1 wird mit dem Zuschlag beauftragt. Stufe 2 und die Optionen werden nur nach gesonderter Beauftragung erbracht. Honorare sind als Pauschalen netto je Position anzubieten.

02 Stufe 1 – Technische Grundplanung und Vergabeempfehlung

02.__.0010 Sichtung und Plausibilisierung Maßnahmenlisten, Begehungsergebnisse, Bestandsunterlagen Sichtung und Plausibilisierung der Maßnahmenlisten, der Begehungsergebnisse (technische Due Diligence mit Fotos) und der vorhandenen Bestandsunterlagen für alle 111 Gebäude beider Bau-Lose DU-1 und DU-2. Abrechnung: Pauschal, Honorar netto.

02.__.0020 Ortsbegehung der Objekte Ortsbegehung der Objekte im bewohnten Bestand zur Verifizierung der Maßnahmenliste und des Bestandszustands; Abstimmung der Termine mit Property Management und Mietern über die Projektsteuerung. Abrechnung: je Gebäude (111 Gebäude: DU-1 42, DU-2 69).

02.__.0030 Abgrenzung des Planungsumfangs Abgrenzung des Planungsumfangs gegenüber vorhandenen bzw. anderweitig beauftragten Leistungen (u. a. Tragwerksplanung/Statik/Gutachten, vorbeugender Brandschutz, Contracting-Heizung, Heizungskomponenten, Sanitär- und Elektro-Kleinmaßnahmen, TGA-Planung) einschließlich Beschreibung der Schnittstellen. Abrechnung: Pauschal, Honorar netto.

02.__.0040 Identifikation ergänzender Bestandsaufnahmen Identifikation notwendiger ergänzender Bestandsaufnahmen. Die Durchführung ist nicht Bestandteil dieser Position, sondern Option (siehe Optionen) und erfolgt nur nach Freigabe durch den Auftraggeber. Abrechnung: Pauschal, Honorar netto.

02.__.0050 Technische Grundlösungen inkl. Pläne, Prinzipskizzen, Berechnungen Erarbeitung technischer Grundlösungen für die Maßnahmen (Fassade/Putzinstandsetzung, Dämmung oberste Geschossdecke/Kellerdecke, Fenster/Außentüren, Dach, Treppenhäuser) einschließlich der erforderlichen Pläne, Prinzipskizzen und Berechnungen unter Beachtung des Denkmalschutzes und der GEG-Anforderungen. Abrechnung: Pauschal, Honorar netto.

02.__.0060 Festlegung Qualitäten, Mengenansätze und Schnittstellen Festlegung der wesentlichen Qualitäten, der Mengenansätze und der Schnittstellen zwischen den Gewerken, zur TGA-Planung und zu den Contracting-Leistungen. Abrechnung: Pauschal, Honorar netto.

02.__.0070 Kosten- und Terminansätze, Budgetabgleich Erstellung von Kosten- und Terminansätzen (Fertigstellung inklusive Abnahmen bis 30.09.2028) und Abgleich mit den Budgetvorgaben des Auftraggebers (werden nach Beauftragung bereitgestellt). Optionale Maßnahmen sind gesondert auszuweisen. Abrechnung: Pauschal, Honorar netto.

02.__.0080 Begründete Vergabeempfehlung Begründete Vergabeempfehlung: gebündelte GU-/GÜ-Vergabe je Bau-Los oder gewerkeweise Vergabe, einschließlich Abwägung von Kosten, Terminen und Risiken im bewohnten Bestand. Abrechnung: Pauschal, Honorar netto.

02.__.0090 Abstimmung Untere Denkmalbehörde, Antrag denkmalrechtliche Erlaubnis Abstimmung mit der Unteren Denkmalbehörde und Antrag auf denkmalrechtliche Erlaubnis nach § 9 DSchG NRW je Siedlung bzw. Ensemble, einschließlich der erforderlichen Antragsunterlagen. Abrechnung: je Siedlung / Ensemble (Planungsannahme: 7).

03 Stufe 2 – Ausschreibungsplanung und Vergabeunterstützung (optional)

03.__.0010 Vertiefung der Planung (Leitdetails) Vertiefung der Planung im erforderlichen Umfang, insbesondere Erarbeitung von Leitdetails für die wesentlichen Maßnahmen (Fassade, Dämmung, Fenster/Außentüren, Dach, Treppenhäuser) unter Berücksichtigung der denkmalrechtlichen Erlaubnis. Leistung nur nach gesonderter Beauftragung. Abrechnung: Pauschal, Honorar netto.

03.__.0020 Funktionale Leistungsbeschreibung je GÜ-Los Erstellung einer funktionalen Leistungsbeschreibung je GÜ-Los (DU-1 und DU-2) mit Mengenansätzen. Schadensabhängige Leistungen (Putz, Beton) sind über Einheitspreise und Bedarfspositionen abzubilden. Leistung nur nach gesonderter Beauftragung. Abrechnung: je Bau-Los (2 Bau-Lose).

03.__.0030 Mengenermittlung, Bepreisung, Ausschreibungsunterlagen Mengenermittlung, Bepreisung und Zusammenstellung der Ausschreibungsunterlagen für beide Bau-Lose. Leistung nur nach gesonderter Beauftragung. Abrechnung: Pauschal, Honorar netto.

03.__.0040 Bieterfragen, Angebotsprüfung, Vergabeempfehlung Fachliche Bearbeitung von Bieterfragen sowie Unterstützung bei der Angebotsprüfung und bei der Vergabeempfehlung je Bau-Los. Leistung nur nach gesonderter Beauftragung. Abrechnung: je Bau-Los (2 Bau-Lose).

04 Optionen (nicht Teil der Wertungssumme)

04.__.0010 Ergänzende Bestandsaufnahmen nach Freigabe Durchführung ergänzender Bestandsaufnahmen nach Freigabe durch den Auftraggeber (vgl. identifizierte Bedarfe aus Stufe 1). Gesonderte Beauftragung. Abrechnung: je Objekt. Der Mengenansatz ist ein Platzhalter; die tatsächliche Anzahl ergibt sich aus der Freigabe.

04.__.0020 Begleitung Musterachse / Referenzfläche Begleitung der Musterachse bzw. Referenzfläche (Abstimmung von Material, Farbe und Ausführungsqualität mit Auftraggeber, Denkmalbehörde und ausführendem Unternehmen). Gesonderte Beauftragung. Abrechnung: Pauschal, Honorar netto.

04.__.0030 Künstlerische Oberleitung / Qualitätssicherung während GÜ-Ausführung Künstlerische Oberleitung und Qualitätssicherung während der Ausführung durch den Generalübernehmer je Bau-Los. Gesonderte Beauftragung. Abrechnung: je Bau-Los (2 Bau-Lose).

05 Stundensätze, Nebenkosten, Termine, Kapazität

05.__.0010 Stundensatz Projektleitung Stundensatz Projektleitung für Zusatzleistungen auf gesonderte Anordnung (€/h netto). Der Mengenansatz dient nur der Preisangabe.

05.__.0020 Stundensatz Architekt/in bzw. Ingenieur/in Stundensatz Architekt/in bzw. Ingenieur/in für Zusatzleistungen auf gesonderte Anordnung (€/h netto). Der Mengenansatz dient nur der Preisangabe.

05.__.0030 Stundensatz Technische/r Zeichner/in Stundensatz Technische/r Zeichner/in für Zusatzleistungen auf gesonderte Anordnung (€/h netto). Der Mengenansatz dient nur der Preisangabe.

05.__.0040 Nebenkostenpauschale auf das Honorar Nebenkosten als Pauschale in Prozent auf das Honorar. Der Prozentsatz ist vom Bieter anzugeben; er ist nicht Bestandteil der Wertungssumme.

Weitere Angaben des Bieters Der Bieter gibt zusätzlich an (Bemerkungsfeld bzw. Anlagen zum Angebot): Frühestmöglicher verbindlicher Starttermin Stufe 1 (Datum)Fertigstellung Stufe 1 / Bearbeitungsdauer (Datum bzw. Wochen), kompakter BearbeitungsplanVerfügbare Kapazität (Anzahl Personen, davon Projektleitung)Leistungen über Fachplanungspartner / Nachunternehmer (Name, Leistung)Angebotsbestandteile: ausgefülltes Preisblatt, Bearbeitungsplan Stufe 1, Projektteam, mind. 3 Referenzen aus der Modernisierung bewohnter Wohnungsbestände (letzte 5 Jahre), Nachweis Berufshaftpflicht. Wertung: Honorar (Stufe 1 + 2) 50 %, Qualität (Team, Referenzen, Vorgehen) 30 %, Termin und Kapazität 20 %.