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01 Vorbemerkungen

Gegenstand und Umfang Gegenstand dieser Ausschreibung sind stufenweise Fachplanungsleistungen der Technischen Gebäudeausrüstung (PL-TGA) für die Systemmaßnahmen im Cosmo-Portfolio (Modernisierungsprogramm Cosmo 70 %). Der Umfang umfasst 195 bewohnte Bestandsgebäude mit 1.368 Wohneinheiten und 303 Maßnahmen gemäß Maßnahmenliste, davon 85 Gebäude mit Denkmalbezug. Standorte: Duisburg, Essen, Düsseldorf, Brühl, Köln, Krefeld, Oberhausen und Dortmund (NRW). Auftraggeber sind die Objektgesellschaften des Cosmo-Portfolios, vertreten durch den Asset Manager aam2core. Die Projektsteuerung erfolgt durch TA Europe.

Bau-Lose und Teilangebote Die Leistungen gliedern sich in sechs Bau-Lose. Je Bau-Los wird ein Leistungsverzeichnis bzw. eine Leistungsbeschreibung erstellt; die Objektplanung koordiniert, die TGA-Planung liefert zu. Teil A Duisburg / Essen DU-1: 42 Gebäude (Einzeldenkmal)DU-2: 34 Gebäude (Einzeldenkmal)DU-3: 31 GebäudeTeil B Rhein / Dortmund GU-D-REGULÄR: 33 Gebäude (Düsseldorf, Brühl, Köln)GU-WEST: 48 Gebäude (Krefeld, Oberhausen)OST-Dortmund: 7 GebäudeTeilangebote für Teil A oder Teil B sind zulässig. Das Honorar ist getrennt nach Teil A und Teil B anzugeben.

Leistungsschwerpunkte und Grundlagen Anlagengruppen:Abwasser/Wasser, Wärmeversorgung, Lüftung, Elektro (Zähler, Verteilungen, Leitungswege) und Photovoltaik. Typische Maßnahmen gemäß Maßnahmenliste: Sanitär/Trinkwasser: Beseitigung von Stagnation und mangelhafter Dämmung (TrinkwV, GEG), Trennung Heizung/Trinkwasser, Erneuerung veralteter Trinkwasser- und Abwasseranlagen (Strangsanierung)Heizung: Erneuerung veralteter Wärmeerzeugung (GEG, mind. 65 % erneuerbare Energien), Fernwärmeanschluss und -Übergabestationen, Zentralisierung, Erneuerung Heizungsnetz, hydraulischer Abgleich (§ 60b GEG)Lüftung: Erneuerung veralteter Lüftungsanlagen bzw. -geräteElektro: Zähleranlagen und Verteilungen, Verkofferung von Zählern im Treppenhaus, LeitungswegePhotovoltaikGrundlagen vom Auftraggeber:Maßnahmenliste je Objekt (Auszug), Berichte der technischen Due Diligence mit Fotos, Bestandspläne soweit vorhanden, Ergebnisse Drohnenaufmaß und Gutachten (sobald vorliegend). Mengenangaben der Maßnahmenliste sind Ansätze; Mengen werden durch Aufmaß konkretisiert. Der Umfang steht unter dem Vorbehalt der abschließenden Freigabe durch den Auftraggeber.

Rahmenbedingungen und Leistungsgrenzen Rahmenbedingungen:Die Gebäude sind Bestand und bewohnt; sämtliche Arbeiten erfolgen im laufenden Mietbetrieb. Die Planung ist darauf auszurichten (Strangsanierung, Versorgungsunterbrechungen, Mieterkommunikation in Abstimmung mit der Projektsteuerung). Bei Denkmalbezug (Einzeldenkmal bzw. Umgebungsschutz) sind die Anforderungen des Denkmalschutzes zu berücksichtigen. Nicht Bestandteil der Leistung: Tragwerksplanung, Statik und Gutachten (werden gesondert beauftragt, Ergebnisse werden zur Verfügung gestellt)Vorbeugender Brandschutz in den Gebäuden (läuft als eigene Maßnahme)Wärmepumpen und Hybridheizungen im Contracting (plant und baut der Contractor; die Leistungsgrenze ist zu beschreiben)Heizungskomponenten 1:1, lokale Sanitärreparaturen, Elektro-Kleinmaßnahmen (Leistungsbeschreibung durch die Projektsteuerung)Aufmaß durch Drohnenbefliegung (stellt der Auftraggeber) und SiGeKo

Termine Rückfragen: schriftlich über Cosuno bis 16.11.2026Angebotsabgabe: bis 20.11.2026 über Cosuno; Bindefrist bis 31.12.2026Beauftragung Stufe 1: 04.12.2026; Beginn Stufe 1 unmittelbar nach Beauftragung (Planungsbeginn Dezember 2026)TGA-Beitrag zum LV DU-1 / DU-3 und GU-D-REGULÄR: 29.01.2027 bzw. 12.02.2027TGA-Beitrag zum LV DU-2, GU-WEST und OST-Dortmund: 26.02.2027Baubeginne: 17.05.2027 bis 14.06.2027Fertigstellung aller Maßnahmen bis 31.08.2028; Gesamtabschluss inkl. Abnahmen bis 30.09.2028

Angebot, Honorar und Wertung Honorar:Pauschalhonorare netto je Position, getrennt nach Teil A und Teil B sowie nach Stufe 1 und Stufe 2; Optionen gesondert. Nebenkosten als Pauschale in % auf das Honorar; Stundensätze für Zusatzleistungen je Qualifikation. Mengen sind Planungsannahmen. Beauftragung:Stufe 1 mit Zuschlag; Stufe 2 und Optionen nur nach gesonderter Beauftragung. Es gilt der Ingenieur-/Architektenvertrag des Auftraggebers. Anforderungen an das Büro:Erfahrung mit TGA-Sanierung im bewohnten Mehrfamilienhausbestand (mind. 3 Referenzen der letzten 5 Jahre); für Teil A Erfahrung mit Eingriffen in denkmalgeschützte Gebäude; Kapazität für den Planungsbeginn im Dezember 2026. Angebotsbestandteile:ausgefülltes Preisblatt, Bearbeitungsplan Stufe 1, Projektteam mit Ansprechpartner, Referenzen, Nachweis Berufshaftpflicht, Angaben zu Fachplanungspartnern. Wertung:Honorar (Wertungssumme Stufe 1 + 2) 50 %, Qualität (Team, Referenzen, Vorgehen) 30 %, Termin und Kapazität 20 %. Vertraulichkeit:Die Unterlagen sind vertraulich und nur zur Angebotserstellung zu verwenden.

02 Stufe 1 – Technische Grundplanung und Vergabeempfehlung

02.__.0010 Sichtung und Plausibilisierung der Maßnahmenlisten, Begehungsergebnisse und Bestandsunterlagen Sichtung und Plausibilisierung der Maßnahmenlisten, der Begehungsergebnisse (technische Due Diligence mit Fotos), der Bestandspläne (soweit vorhanden) sowie der Ergebnisse von Drohnenaufmaß und Gutachten (sobald vorliegend) für alle Bau-Lose. Abgleich der Maßnahmenansätze (Art, Menge, Einheit) mit den Objektdaten; Dokumentation von Unstimmigkeiten und Rückfragen an den Auftraggeber.

02.__.0020 Ortsbegehung der Objekte Ortsbegehung der Objekte im bewohnten Bestand einschließlich Vorbereitung, Terminabstimmung mit Property Management und Mietern, Durchführung und Dokumentation (Protokoll, Fotos). Abrechnungseinheit: je Gebäude. Planungsannahme: 195 Gebäude, davon 85 mit Denkmalbezug.

02.__.0030 Abgrenzung des Planungsumfangs gegenüber vorhandenen bzw. anderweitig beauftragten Leistungen Abgrenzung des Planungsumfangs gegenüber vorhandenen bzw. anderweitig beauftragten Leistungen, insbesondere Tragwerksplanung/Statik/Gutachten, vorbeugender Brandschutz, Wärmepumpen und Hybridheizungen im Contracting sowie Heizungskomponenten 1:1, lokale Sanitärreparaturen und Elektro-Kleinmaßnahmen. Schriftliche Dokumentation der Schnittstellen je Bau-Los.

02.__.0040 Identifikation notwendiger ergänzender Bestandsaufnahmen Identifikation notwendiger ergänzender Bestandsaufnahmen und Festlegung von Art und Umfang je Objekt. Die Durchführung der ergänzenden Bestandsaufnahmen ist Option (siehe Optionen) und erfolgt nur nach Freigabe durch den Auftraggeber.

02.__.0050 Technische Grundlösungen einschließlich Pläne, Prinzipskizzen und Berechnungen Erarbeitung technischer Grundlösungen für die Maßnahmen einschließlich der erforderlichen Pläne, Prinzipskizzen und Berechnungen für die Anlagengruppen Abwasser/Wasser, Wärmeversorgung, Lüftung, Elektro (Zähler, Verteilungen, Leitungswege) und PV. Konzept je Objekt, u. a.: Heizungserneuerung (GEG, mind. 65 % erneuerbare Energien) einschließlich Variantenbewertung (z. B. zentrale Wärmeerzeugung, Fernwärmeanschluss, Hybridlösung)Strangsanierung und Trinkwasserhygiene (TrinkwV)Fernwärme-Übergabestationen, Heizungsnetz, hydraulischer AbgleichLüftungsgeräte und LüftungszentralenZähleranlagen, Verteilungen und Leitungswege, PhotovoltaikBerücksichtigung von Denkmalbezug und Betrieb im bewohnten Bestand.

02.__.0060 Festlegung der wesentlichen Qualitäten, Mengenansätze und Schnittstellen Festlegung der wesentlichen Qualitäten (Materialien, Systeme, Standards), der Mengenansätze je Objekt und Bau-Los sowie der Schnittstellen zur Objektplanung und zu anderen Fachplanungen und Gewerken.

02.__.0070 Kosten- und Terminansätze, Abgleich mit Budgetvorgaben des AG Erstellung von Kosten- und Terminansätzen mit Fertigstellung inklusive Abnahmen bis 30.09.2028. Abgleich mit den Budgetvorgaben des Auftraggebers (werden nach Beauftragung bereitgestellt). Optionale Maßnahmen sind gesondert auszuweisen.

02.__.0080 Begründete Vergabeempfehlung (gebündelte GU-/GÜ-Vergabe oder gewerkeweise) Erarbeitung einer begründeten Vergabeempfehlung je Bau-Los: gebündelte GU-/GÜ-Vergabe oder gewerkeweise Vergabe, einschließlich Abwägung nach Kosten, Terminen, Schnittstellen und Risiken im bewohnten Bestand.

02.__.0090 Bauablaufkonzept für Arbeiten im bewohnten Bestand Erstellung eines Bauablaufkonzepts für Arbeiten im bewohnten Bestand, insbesondere Strangsanierung und Versorgungsunterbrechungen (Wasser, Heizung, Strom), Bauabschnitte, Zugänglichkeit der Wohnungen, Ersatzversorgung und Abstimmung mit Property Management und Mietern.

02.__.0100 Leistungsgrenze zu Wärmepumpen-/Hybrid-Contracting und vorgezogenen Brandschutzmaßnahmen Beschreibung und Festlegung der Leistungsgrenze zu Wärmepumpen- und Hybrid-Contracting (Planung und Bau durch den Contractor) sowie zu vorgezogenen Brandschutzmaßnahmen (eigene Maßnahme des Auftraggebers), einschließlich der Schnittstellen und Übergabepunkte.

03 Stufe 2 – Ausschreibungsplanung und Vergabeunterstützung (optional, nur nach gesonderter Beauftragung)

03.__.0010 Vertiefung der Planung im erforderlichen Umfang (Leitdetails) Vertiefung der Planung im erforderlichen Umfang, insbesondere Erarbeitung von Leitdetails für die Anlagengruppen Abwasser/Wasser, Wärmeversorgung, Lüftung, Elektro und PV unter Berücksichtigung von Bestand, Denkmalbezug und Betrieb im bewohnten Bestand. Leistung nur nach gesonderter Beauftragung.

03.__.0020 TGA-Beitrag zum LV je Bau-Los (Zulieferung an die Objektplanung) Erstellung des TGA-Beitrags zum Leistungsverzeichnis bzw. zur Leistungsbeschreibung je Bau-Los und Zulieferung an die Objektplanung, die koordiniert. Abrechnungseinheit: je Bau-Los. Planungsannahme: 6 Bau-Lose (DU-1, DU-2, DU-3, GU-D-REGULÄR, GU-WEST, OST-Dortmund). Zulieferungstermine: DU-1 / DU-3 / GU-D-REGULÄR am 29.01.2027 bzw. 12.02.2027; DU-2 / GU-WEST / OST-Dortmund am 26.02.2027. Leistung nur nach gesonderter Beauftragung.

03.__.0030 Mengenermittlung, Bepreisung und Zusammenstellung der Ausschreibungsunterlagen Mengenermittlung (auf Grundlage des Aufmaßes), Bepreisung (Kostenermittlung) und Zusammenstellung der Ausschreibungsunterlagen für alle Bau-Lose. Leistung nur nach gesonderter Beauftragung.

03.__.0040 Bearbeitung von Bieterfragen, Unterstützung bei Angebotsprüfung und Vergabeempfehlung Fachliche Bearbeitung von Bieterfragen sowie Unterstützung bei der Angebotsprüfung und bei der Vergabeempfehlung. Abrechnungseinheit: je Bau-Los. Planungsannahme: 6 Bau-Lose. Leistung nur nach gesonderter Beauftragung.

04 Optionen (nicht Teil der Wertungssumme, gesonderte Beauftragung)

04.__.0010 Ergänzende Bestandsaufnahmen nach Freigabe Durchführung der in Stufe 1 identifizierten ergänzenden Bestandsaufnahmen nach Freigabe durch den Auftraggeber. Abrechnungseinheit: je Objekt. Die Menge ist im Preisblatt nicht vorgegeben und ergibt sich aus der Freigabe; der Mengenansatz 1 dient nur als Platzhalter für die Einheitspreisangabe.

04.__.0020 Bauüberwachung TGA (LPH 8) Bauüberwachung der Technischen Gebäudeausrüstung (Leistungsphase 8) je Bau-Los. Abrechnungseinheit: je Bau-Los. Planungsannahme: 6 Bau-Lose. Leistung nur nach gesonderter Beauftragung.

05 Stundensätze, Nebenkosten, Termine, Kapazität

05.__.0010 Stundensatz Projektleitung Stundensatz Projektleitung für Zusatzleistungen auf gesonderte Anordnung des Auftraggebers (€/h netto).

05.__.0020 Stundensatz Architekt/in bzw. Ingenieur/in Stundensatz Architekt/in bzw. Ingenieur/in für Zusatzleistungen auf gesonderte Anordnung des Auftraggebers (€/h netto).

05.__.0030 Stundensatz Technische/r Zeichner/in Stundensatz Technische/r Zeichner/in für Zusatzleistungen auf gesonderte Anordnung des Auftraggebers (€/h netto).

05.__.0040 Nebenkosten (Pauschale auf das Honorar) Nebenkostenpauschale in Prozent auf das Honorar. Der Prozentsatz ist vom Bieter anzugeben.

Bieterangaben zu Terminen, Kapazität und Partnern Mit dem Angebot sind anzugeben: frühestmöglicher verbindlicher Starttermin Stufe 1Fertigstellung Stufe 1 (Bearbeitungsdauer, Datum bzw. Wochen) mit kompaktem Bearbeitungsplanverfügbare Kapazität (Personen, davon Projektleitung)Leistungen über Fachplanungspartner bzw. Nachunternehmer (Name, Leistung)