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Baubeschreibung Baubeschreibung Die Covivio Alexanderplatz S.á.r.l. ist Eigentümer des Baufeldes D3 am Alexanderplatz in Berlin-Mitte Bauherr und beabsichtigt hier als Bauherr den Neubau eines Hochhauses mit Sockelgebäude (Nutzungsart: Büro, Retail, Wohnen) zu errichten. Sie hat die Covivio Alexanderplatz GmbH als Developer beauftragt das Projekt in ihrem Namen umzusetzen. In diesem Sinne stellt diese Unterlage eine Grundlage zur Preisabfrage dar. Projektadresse Alexanderplatz 6 10178 Berlin Objektbeschreibung Büro und Co-Working Im Bereich des Hochhauses befinden sich grundsätzlich Büroflächen, die in bis zu drei Büroeinheiten aufgeteilt und in unterschiedlichen Raumkonfigurationen genutzt werden können. Die Erschließung des Hochhauses erfolgt über eine großzügig dimensionierte Lobby im Erdgeschoss. Im 8.OG des Hochhauses bietet ein Garden-Club einen sozialen Fokus für die gesamte Anlage. Von diesem Bereich erhält man Zugang zu einem aufwendig gestalteten Dachgarten, der zum Aufenthalt im Freien über den Dächern von Berlin einlädt. Die Kombination aus Wohnen, Arbeiten und Einzelhandel als traditionelle Typologie der europäischen Stadt wird in diesem Gebäude in innovativer Weise wieder aufgelegt und neu interpretiert. Theoretisch können hier Menschen „rundum versorgt“ werden. Neben Wohnen und Arbeiten bietet D3 eine Vielzahl sozialer und Service- Angebote wie den Garden Club im 8. OG, die Cafés und Gastronomieangebote im Erdgeschoss, eine Kindertagesstätte, den Concierge Service etc. Die (eher zur Stadt orientierten) Ladenflächen bilden den Sockel für ein großes Haus, das Wohn- und Arbeitsquartier sowie -mitten im Herzen der Stadt- auch ein Ort der Ruhe und Konzentration sein kann. Retail und Co-Working 2. bis 3. OG Grundsätzlich ist die Ladenfläche im 2. OG analog zum UG, EG und 1. OG als frei aufteilbare Verkaufsfläche angelegt und steht dennoch, auch auf Grund einer möglichen Tagesbelichtung über ein Oberlicht im Innenhof, für eine Reihe von alternativen Nutzungen zur Verfügung. Für den Entwurf ist ein Kernbereich abgestimmt, der an die Verkaufsflächen im 1. OG angeschlossen und im 2. OG von einem Ring von tagesbelichteten Co-Working-Flächen umgeben ist. Sowohl das Co-Working Lab als auch weitere Büroflächen für Co-Working im Bereich des Hochhauses sind an den Fassaden des Sockelbaus und des Hochhauses im 2. OG angeordnet. Die Co-Working Flächen erstrecken sich bis zum 7. OG des Hochhauses. Diese sind mit einer abweichenden lichten Höhe zu den angrenzenden Wohnnutzungen vorgesehen. Das Co-Working Lab, und die Co-Working Büros im 2. und 3. OG erhalten eine Geschosshöhe von 4,50m OKFF zur Rohdecke (3,50m unterhalb von Unterzügen - ohne Installation). In den sonstigen Co-Working Etagen des Hochhauses beträgt die lichte Höhe 3,25m. Community Area und Dachterrasse Hochhaus Im 8.OG des Turms befindet sich der Club (Community Area). Hier werden auch Räume für Feste, informelle Besprechungen, Bürofeiern und Meetings angeboten. Der Bereich ist mit einer Aufwärmküche ausgestattet. Der angrenzende Dachgarten ist ein landschaftsplanerisch gestalteter Grünraum, der als Erholungsraum für die umgebenden Nutzungen und als Ort der Vernetzung Gelegenheit für informelle Begegnungen bietet. Turmgeschosse In den Etagen 9 bis 31 sind frei aufteilbare, sehr effizient geschnittene Büroetagen angeordnet, die in drei Brandabschnitte getrennt und in maximal drei unterschiedlich große Nutzungseinheiten unterteilbar sind. In der 32. Etage befinden sich Flächen für Besprechungen, die entsprechende stützenfreie Räumlichkeiten mit einem sensationellen Blick über die Stadt anbieten. Optional können in diesen Etagen an den Ecken zweigeschossige Wintergärten angeboten werden. Diese Sonderräume bieten eine attraktive Umgebung für informelle und kommunikativere Arbeitsformen. Kerne und Treppenhäuser Die Vertikalerschließung der Ober- und Untergeschossebenen erfolgt über fünf Haupterschließungskerne die parallel zur Südost-, bzw. Nordwestfassade angeordnet sind. Diese enthalten jeweils brandschutztechnisch getrennten Treppenräume und Aufzugsanlagen für die Bewohner, die auch als Feuerwehraufzüge dienen. Das Hochhaus verfügt über 6 Personenaufzüge und einen Feuerwehraufzug. Im Hochhauskern sind 2 Treppenhäuser in geschachtelter Anordnung integriert. In der vorliegenden Planung werden die Co-Working und Clubnutzungen direkt über eine Lobby in der Alexanderstraße erschlossen. Hier befinden sich 3 Aufzüge, die dem Co-Working und dem Club gewidmet sind. Die Wohnungen erhalten ein jeweils separates Foyer mit Zugang von der künftigen Gasse bzw. von der Südostseite. Bei der Planung der Vertikalerschließungen wurden die Aspekte einer möglichst hohen Flächenwirtschaftlichkeit und einer flexiblen Anordnung der Nutzungseinheiten berücksichtigt. Hier im Leistungsverzeichniss beschriebene Leistungsbereiche In diesem Leistungsverzeichnis sind ausschließlich die Leistungen für den Mieterausbau beschrieben. Je Geschoss ist ein Übergabepunkt für alle Gewerke definiert. Grundsätzlich sind alle Leistungen ab diesem jeweiligen Übergabepunkt zu kalkulieren und auszuführen. In einzelnen Bereichen sind jedoch Rückbauarbeiten am Grundausbau erforderlich, um die vorgesehenen Leistungen des Mieterausbaus herstellen zu können. Diese Rückbauleistungen sind, sofern im Leistungsverzeichnis beschrieben, ebenfalls Bestandteil der Kalkulation. Nachfolgend sind alle Geschosse mit der jeweiligen Nutzung aufgeführt, auf die sich dieses Leistungsverzeichnis bezieht. 2. Obergeschoss - Co-Working 2. Zwischengeschoss - Co-Working 2. Turmgeschoss - Co-Working 3. Turmgeschoss - Co-Working 4. Turmgeschoss - Co-Working 5. Turmgeschoss - Co-Working 6. Turmgeschoss - Co-Working 7. Turmgeschoss - Fitnesscenter 8. Obergeschoss - Restaurant 9. Obergeschoss - Businesscenter Wichtige Beschreibungen KG 410 Sanitär Wartungskonzept Die Zugänglichkeit von TGA-Komponenten der einzelnen Gewerke zu Bedien- und Wartungszwecken ist für die wesentlichen Anlagenarten wie nachfolgend beschrieben vorgesehen. Raumhöhe über 3m bis 5 m mit Hilfmittel Leiter: - Reinigungsöffnungen - Druckminderer -  Absperrventile - WZ - Heizbänder 411 Abwasseranlagen Folgende Rohrleitungsmaterialien sind vorgesehen: - Druckleitungen für Schmutzwasser: muffenloses gusseisernes Abflussrohr (SML), an Umlenkungen mit längskraftschlüssigen Verbindungen - Schmutzwasser im Gebäude: muffenloses gusseisernes Abflussrohr (SML), an Übergängen von den Fallleitungen in die Sammelleitungen mit längskraftschlüssigen Verbindungen, im Bereich Wohnen mit Schallentkopplung - Fettabwasser: muffenloses gusseisernes Abflussrohr (MLK) mit 2-facher Innenbeschichtung und Zinkschicht für Anschluss-, an Übergängen von den Fallleitungen in die Sammelleitungen mit längskraftschlüssigen Verbindungen Folgende Dämmarten sind vorgesehen: - Tauwasserschutz nach DIN EN 12056 und DIN 1986-100. Nach Erfordernis zur Vermeidung von Schwitzwasserbildung sowie bei elektrisch beheizten Rohrleitungen (Küchenabwasser) Mineralfaserschale alu-kaschiert - Zusätzliche Dämmung und Isolierung von Medienleitungen in Bereichen mit Anforderungen an den erhöhten Schallschutz im Hochbau nach DIN 4109 sowie der Schallschutzstufe III nach VDI 4100 im Bereich Wohnen. Nach Erfordernis zur schalltechnischen Entkopplung von Installation und Baukörper Mineralfaserschale alu-kaschiert. - Zusätzliche Dämmung und Isolierung von Medienleitung mit Begleitheizung. Dämmstärke: 50 mm. Schmutzwasser Gedämmt werden folgende Rohrleitungsabschnitte: Fallleitungen im Bereich Wohnen, Fall- bzw. Entlüftungsleitungen in den letzten Geschossen vor Dachaustritt, Sammelleitungen im E02, einbetonierte Rohrleitungen in den Geschossdecken (auch Entlüftung), Fettwasserleitungen einschl. Saugleitungen, Rohrleitungen im Bereich der Anlieferung Alle Dämmungen (senkrecht / waagrecht) in zugänglichen Bereichen wie Technikzentralen, begehbare Schächte etc. mit zusätzlichem Blechmantel zum Schutz vor Beschädigungen und Stoßeinwirkung. Höhenbereich bis 2,0 m. Brandschutz Regen- und Schmutzwasserleitungen Brandschutzdämmung nach behördlichen Auflagen und Brandschutzkonzeption. Eingesetzte Stoffe als Systemkomponenten mit Zulassung nach MLAR / LAR / RbALei. Brandschutz-Rohrabschottung R90/R120 um nichtbrennbare Rohre gemäß Brandschutzkonzept; Sämtliche Wand- und Deckendurchführungen sind mit geprüften und zugelassenen Brandschutzdurchführungen zu versehen. Die Forderungen der Leitungsanlagen-Richtlinie (LAR) und der DIN 4209 sind einzuhalten. Einbau in Massivwänden und leichten Trennwänden sowie Einbau in Massivdecken. Anforderung: - nach DIN 4102-11 gem. abP/abZ - Steinwolle mit einem Schmelzpunkt größer > 1000 Grad C - Geprüfte Abschottung nach EN 1366-3 - Klassifizierung gemäß EN 13501-2: EI90 bzw. EI120-U/C und E 120-U/C nach EN 13501-2 - Brandklasse A2-s1-d0 gemäß EN 13501-1 - Europäische Technische Zulassung - Montage und Verarbeitung gemäß Richtlinien des Herstellers Parallele Installationen: 0-Abstand zu anderen Rohrabschottungen, Kabelabschottungen und Absperrvorrichtungen gegen Feuer und Rauch in Lüftungsleitungen entsprechend DIN 18017-3 möglich. Es ist davon auszugehen, dass die Mindestabstände zwischen gedämmten und ungedämmten Rohrleitungen nach DIN 4140 unterschritten werden. Die ordnungsgemäße Ausführung ist vom Ersteller der Abschottung nach Abschluss der Arbeiten durch eine Übereinstimmungserklärung zu bescheinigen. Schmutzwasser Die Berechnung erfolgt nach DIN 1986-100 und DIN EN 12056. Vereinbart wurde ein K-Wert = 0,5 für die unregelmäßige Benutzung. Gemäß der Leed-Zertifizierung für das Gebäude dürfen folgende Spülmengen nicht überschritten werden: - WC-Spülkasten: 4,5/3 l pro Spülung - Urinale: 1 l pro Spülung Die Entwässerung erfolgt über ein Freispiegelentwässerungssystem aus Gusseisenrohren. Eine Mischinstallation ist nicht vorgesehen. Objektanschlüsse im Geschoss und Vorwänden werden über SML-Leitungen hergestellt. Die Mindestnennweite für Einzelanschlüsse beträgt DN 50. Für den Anschluss der gewerblichen Küchen ist KML muffenloses Gussrohr Nennweiten nach DIN 1986-100 und DIN EN 12056 vorgesehen. 412 Wasseranlagen Gemäß der Leed-Zertifizierung lauten die vereinbarten Berechnungsdurchflüsse wie folgt und sind bei einem Referenzdruck von einem Bar auch im Rahmen des Mieterausbaus einzuhalten: - Teeküchen / Küchenspüle: 6 l/min - Duschen Bereich Wohnen: 9 l/min - Duschen übrige Bereiche: 6 l/min - Waschtische Bereich Wohnen: 4,5 l/min - Waschtische übrige Bereiche: 4,5 l/min Es sind druckausgleichende Strahlregler zu verwenden, die ab einem Druck von einem Bar einen konstanten Durchfluss aufweisen. Rohrleitung / Formstücke: - bis 10 bar Edelstahl Werkstoff CrMoTi Nr. 1.4521 bzw. CrMoTi Nr. 1.4401 DINEN 10088 - ab 10 bar Edelstahl gekuppelt Werkstoff Nr. 1.4571 DIN EN 10217-7 Verteilnetz: Im Hausanschlussraum und in der Sanitärzentrale erfolgt die Verteilung auf die unterschiedlichen Druckzonen und Stränge Dämmung: Alukaschierte Steinwolle (bis 1000°C beständig). Das gesamte System wird gegen Schwitzwasserbildung mit alukaschierter Steinwolle gedämmt und diffusionsdicht an Isolierstößen verklebt. Eine durchgehende Ummantelung in Alu-Grobkorn und anteilig in Blech ist nur in Zentralen (Höhe bis 2m) und stoßgefährdeten Bereichen als Schutzmantel vorgesehen. Brandschutz: Bauartzugelassene mineralische R90-120 Dämmschotts Typ Conlit 150 U Schale, Rohrsystem aus nichtbrennbaren Baustoffen nach DIN 4102, Deckendurchführungen mit rauchgasdichter Conlit-Dämmschale und weiterführender Dämmung gemäß Bauartzulassung. Versorgungsdruck/Hausanschluss Angaben zum Mindestversorgungsdruck wurden vom Versorger nicht gemacht.  Es wurde ein mittlerer Versorgungsdruck von 4,97 bar an einer 120 m entfernten Messstelle in 36,31müNN übermittelt. Um Druckschwankungen durch das Netz des Versorgers zu vermeiden, wird in die Hausanschlussleitung nach dem Wasserfilter ein Druckminderer eingebaut und auf einen festen Wert von 3,5 bar eingestellt. Dieser Wert gilt als Ausgangspunkt für die Rohrnetzberechnung. Druckerhöhung - Das Trinkwassernetz wird unmittelbar mit dem öffentlichen Wasserdruck versorgt. Bereiche des Gebäudes, für die der Druck nicht ausreicht, werden in mehrere Druckzonen mit je einer eigenen Druckerhöhungsanlage aufgeteilt. Außerdem werden für Anlagen mit hohem Wasserverbrauch separate Druckerhöhungsanlagen vorgesehen. Stockwerksleitungen bei denen an mindestens einer Armatur der Ruhedruck von 5 bar überschritten wird, werden mit Druckminderern ausgestattet. Das Wartungsintervall für die Druckminderer beträgt 1 Jahr. Druckzonen und Druckerhöhungsanlagen: Lfd. Druckzone DEA Versorgungsbereich/ Ausgangsdruck Förderdruck Vs in Nr. Anlagen in bar ca. In bar ca. l/s 1 DZ 0 (normal) keine U01-U03 - - 1,52 2 DZ 1 DEA DZ 1 U02-E07/EW8 9,95 7,55 5,02 3 DZ 2 DEA DZ 2 E08-E20 14,11 11,69 2,84 4 DZ 3 DEA DZ 3 E21-DG1 18,96 16,56 2,76 6 DZ Rückkühler DEA Rückkühler DG Turm/ vier Rückkühler 18,46 16,56 5,36 7 DZ Gartenwasser DEA Gartenwasser E03 u. E08/ Gartenventile, 9,12 9,12 3,00 Tröpfchenbewässerung Trinkwasserqualität Die Versorgung mit Trinkwasser erfolgt aus dem öffentlichen Netz der Berliner Wasserbetriebe. Die Zusammensetzung der Inhaltstoffe für die Versorgungszone 3 entsprechend den Analysedaten der Berliner Wasserbetriebe im Jahr 2018 ist wie folgt: Natrium 22-50 mg/l Blei <0,0005 mg/l Nitrat 1,00-5,30 mg/l Fluorid 0,14-0,29 mg/l Gesamthärte 13,8-23,4 °dH Karbonathärte 8,8-13,4 °dH Härtebereich hart (3) pH-Wert 7,10-7,80 Die elektrische Leitfähigkeit (25°) beträgt 690-990 mS/cm Wassertemperatur beträgt 9,0-14,2 °C. Trinkwasseraufbereitung Für die Filtrierung des Stadtwassers sind zwei automatische Rückspülfilter vorgesehen, die mit einer Parallelverrohrung montiert werden. Für die Enthärtung des Wassers ist eine zentrale Enthärtungsanlage mit Verschnitt auf 7° dH vorgesehen. Ausgenommen sind: Nachspeisung der Feuerlöschanlagen, Gartenwasser, Versorgung der Rückkühler. Gastronomie etc. wird durch den Küchenplaner bei Bedarf mit zusätzlichen dezentralen Anlagen ausgerüstet. Die Befüllung der Heizungs- und Kühlnetzte erfolgt mit salzarmem Wasser. Für diesen Zweck wird eine auf fahrbarem Gestell montierte, verrohrte und elektrisch verdrahtete Umkehrosmoseanlage ausgeliehen. Die Nachspeisung der Heizungs- und Kühlnetzte erfolgt mit Mischbett-Ionenaustauscher-Systemen, die in den Heizungs- und Kältezentralen aufgestellt werden. Die pH-Wert-Regulierung der Heizungs- und Kühlnetze erfolgt mit einer Dosierpumpe. Für die erste Anpassung der pH-Wertes wird Natronlauge verwendet, für die Weiteren die auf dem Markt üblichen Spezialprodukte. Trinkwassererwärmung - Die Warmwasseraufbereitung erfolgt überwiegend dezentral über elektrische Durchlauferhitzer: Bäder im Bereich Wohnen einschl. Küchenspülen: 1 x DLE 27 kW pro Wohnung Armaturen in den übrigen Bereichen: Küchenspülen: DLE 13,5 kW unter Tisch Ausgussbecken: DLE 13,5 kW über Tisch Waschtische: DLE 6,5 kW unter Tisch (optional: DLE 3,5 kW mit 2 l/s Armaturen) Folgende Bereiche werden über dezentrale Frischwasserstationen mit primärseitigem Heizungsanschluss versorgt: - Küche Club E08 - Duschbereich U02 Grundlagen Hygiene - Planungsgrundlage ist ein bestimmungsgemäßer Betrieb der Trinkwasseranlage nach VDI 6023. Zur Einhaltung der Trinkwasserverordnung sind an der Trinkwasseranlage folgende Maßnahmen vorgesehen: - Alle Entnahmearmaturen werden durchgeschliffen. Am Ende der Stockwerksleitungen TWK kommen automatische Hygienespülungen bzw. WC-Spülkästen mit automatischer Spülauslösung zum Einsatz. Fertigbadzellen werden ebenfalls mit WC-Spülkästen mit automatischer Spülauslösung ausgestattet. Warmwasserleitungen nach dem Durchlauferhitzer (z.B. für mehrere Verbraucher im Bereich Wohnen) sind davon entsprechend dem DVGW Arbeitsblatt W 551 ausgenommen. - Mindest-Dämmdicke für Kaltwasserleitungen beträgt 100% nach ENEV. Eine Ausnahme bilden die Stockwerksleitungen in der Vorwandkonstruktion: 4mm nach DIN 1988-200. - Am Ende der jeweiligen Druckzonen im Turm werden Strangspülungen eingesetzt. - Folgende Probeentnahmestellen werden vorgesehen: - Im Hausanschlussraum und in der Sanitärzentrale: - An der Hauptversorgungsleitung - In den Verteilleitungen der jeweiligen Druckzonen direkt hinter den Druckerhöhungsanlagen bzw. Absperrventilen mit Entleerung An den längsten Fließwegen: - Bereich Wohnen - Jede Druckzone Warmwasseraufbereiter: - An den TWK, TWW und TWZ Anschlüssen am Wärmeübertrager im Durchflussprinzip mit primärseitigem Heizungsanschluss, sowie am längsten Fließweg TWK und TWW. - Anlagenteile, die an das Gartenwassernetz angeschlossen sind, sind von den Anforderungen an die Trinkwasserhygiene ausgenommen. An den Gartenarmaturen werden Hinweise angebracht, dass es kein Trinkwasser ist. - Die Funktionsfähigkeit und Einstellungen der technischen Anlagen sowie das manuelle Eingreifen zur Sicherstellung des Wasseraustausches im Fall von Betriebsunterbrechungen erfolgt durch den Betreiber. Die Sicherstellung des bestimmungsgemäßen Betriebes ebenfalls.  Der Anlage „DZ Versorgung Rückkühler“ ist während der Betriebsunterbrecht komplett zu Entleeren. Die Druckerhöhungsanlage ist vom Netz zu nehmen. Zur bestimmungsmäßen Inbetriebnahme der automatischen Hygienespüleinrichtungen, wurde ein Hygienespülkonzept ausgearbeitet, welches neben den geforderten Regularien insbesondere die benötigten Spülzeiten beinhaltet.

1 KG 490 Brandschutz/Isolierung

1. 1 Sanitär- Brandschutzmaßnahmen und Dämmung

1. 2 Heizung/Kälte Brandschutzmaßnahmen und Dämmung

1. 3 Lüftung - Brandschutzmaßnahmen und Dämmung