Projektbeschreibung
Lassallestraße 95, 97, 99 und 101 in 80995 München
Allgemeine Beschreibung:
Die Projekt F1 GmbH & Co. KG hat das Grundstück Fl.Nr. 800/12, Gemarkung Feldmoching, in 80995 München, Lassallestraße 95, 97, 99 und 101 im Jahr 2021 käuflich erworben (vgl. grüne Markierung im nachfolgenden Bild). An dem genannten Standort befinden sich insgesamt fünf bestehende Gebäude.
Die Anlage wurde ab dem Jahr 1966 errichtet. In den folgenden Nutzerjahren wurde verschiedene Umbauten, v. a. in den gewerblichen Bereichen, vorgenommen.
Es wird beabsichtigt, auf dem Grundstück das im Norden liegende Tiefgaragenbauwerk (94 Pkw-Stellplätze) abzubrechen und hier ein sechsgeschossiges Wohngebäude (K+E+III+D) neu zu errichten. Weiter sollen auch die eingeschossigen Gebäude 97 und 99 abgebrochen und durch einen Neubau (K+E+III) ersetzt werden. Am Gebäude 101 soll im Erdgeschoss eine Erweiterung des Fachmarktes erfolgen.
Auf den nachfolgenden Planausschnitten sind die Neubauten bzw. Erweiterungen orange dargestellt. Auf dem Grundstück befinden sich neben den oben genannten 94 Pkw-Stellplätzen in der Tiefgarage noch weitere 49 oberirdische Pkw-Stellplätze.
Objektbeschreibungen:
Wohn- und Geschäftsgebäude Lassallestraße 95
Das fünfgeschossige Wohn- und Geschäftsgebäude Lassallestraße 95 (K+E+III) verfügt im Keller-geschoss (blau markierte Fläche) über Technik- und Abstellräume.
Im Erdgeschoss (blau markierte Fläche) befinden sich fünf Gewerbeeinheiten und eine Praxis. Nordwestlich des Gebäudes befindet sich ein freistehendes Häuschen für Leergut und Mülltonnen (braun markierte Fläche).
Vom 1. bis zum 3. Obergeschoss wird das Gebäude an sechs Praxen, 11 Wohneinheiten und eine soziale Einrichtung vermietet. Die Erschließung des 1. bis 3. Obergeschosses erfolgt über Laubengänge im Westen, welche sowohl von Süden als auch von Norden über zwei Treppenhäuser zugänglich sind. Der nachfolgende Plan zeigt exemplarisch das 1. Obergeschoss aus dem Jahr 1965 mit der bis heute geltenden, prinzipiellen Grundrisseinteilung (blau markierte Fläche). Die Ausrichtung der Wohnungen erfolgt nach Osten (Blick Richtung Lassallestraße bzw. Lerchenauer See)
Das Gebäude wurde in Massivbauweise erreichtet. Die Außenwände entsprechen dem Standard der Bauzeit und verfügen über keine zeitgemäße Wärmedämmung. Die Decke über Keller ist unterseitig nicht gedämmt. Die Fenster wurden im Zuge einer Modernisierungsmaßnahme zu einem unbe-kannten Zeitpunkt schon einmal teilweise ausgetauscht. Das bekieste Flachdach mit Bitumenabdichtung befindet sich auf einem niedrigen Holz¬dachstuhl (Kaltdach). Die darunterliegenden Stahlbetondecke über dem Erdgeschoss (westlich des Hauptgebäudes) und über dem 3. Obergeschoss verfügt über eine dünne Wärmedämmung aus Styropor.
Geschäftsgebäude Lassallestraße 97 und 99
Die jeweils eingeschossigen, nicht unterkellerten Geschäftsgebäude Lassallestraße 95 und 97 werden ausschließlich zu gewerblichen Zwecken genutzt. Zum jetzigen Zeitpunkt sind die Flächen an vier Gewerbetreibende vermietet.
Die Gebäude wurden in Massivbauweise erreichtet. Die Außenwände entsprechen dem Standard der Bauzeit und verfügen über keine zeitgemäße Wärmedämmung. Die Fenster bzw. Schaufenster wurden vermutlich seit der Errichtung noch nicht erneuert. Über das Flachdach kann keine Aussage über Zustand und Aufbau getroffen werden, entspricht aber wohl dem Gebäude Lassallestraße 95.
Auf eine Darstellung von Planunterlagen wird hier verzichtet, da diese beiden Gebäude - wie schon erwähnt - im Zuge der weiteren Planung abgerissen und durch einen fünfgeschossigen Neubau er-setzt werden sollen.
Wohn- und Geschäftsgebäude Lassallestraße 101
Das Wohn- und Geschäftsgebäude Lassallestraße 101 ist der größte Komplex auf dem Grundstück.
Im Kellergeschoss (blau markierte Fläche) befinden sich Technik- und Lagerräume. Alle Gebäude auf dem Grundstück werden von der Heizzentrale aus (rote Markierung) mit Wärmeenergie für Heizung und Warmwasser versorgt.
Das Erdgeschoss ist mit einer Passage in zwei Gebäudebereiche unterteilt und wird ausschließlich gewerblich genutzt (blau markierte Fläche). Insgesamt werden im Erdgeschoss drei Gewerbeeinheiten vermietet, Der östliche Teil neben der Passage steht leer. Der Zugang zu den darüberliegenden Wohnungen vom 1. bis zum 7. Obergeschoss erfolgt westlich der Passage über ein Treppenhaus mit Aufzugsanlage.
Vom 1. bis 7. Obergeschoss wurden gemäß Planung je Geschoss neun Wohnungen errichtet. Insgesamt befinden sich 63 Wohnungen im Gebäude (blau markierte Fläche).
Die Obergeschosse sind über einen Mittelflur erschlossen und nach Osten (Blick Richtung Lassallestraße bzw. Lerchenauer See) und Westen (Blick Richtung Gustav-Schiefer-Straße) ausgerichtet .
Über dem 7. Obergeschoss befindet sich in einem Laternengeschoss ein Technikraum und ein Raum für die Auf¬zugsüberfahrt.
Das Gebäude wurde in Massivbauweise erreichtet. Die Wände im Norden und im Süden vom 1. bis zum 7. Obergeschoss erhielten im Zuge von Sanierungsmaßnahmen bereits eine etwa 10 cm dicke Wärmedämmung. An den Balkonen im Osten und Westen wurden bisher keine Sanierungsmaßnahmen durchgeführt, ebenso wenig an den Wandflächen der Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss. Die Fenster wurden im Zuge einer Modernisierungsmaßnahme zu einem unbe¬kannten Zeitpunkt schon einmal teilweise ausgetauscht.
Die Dachkonstruktion über dem 7. Obergeschoss entspricht vermutlich der Lassallestraße 95. Auf der Dachkonstruktion über dem 7. Obergeschoss sind zahlreiche Antennen sowie kleine Strom- und Telekommunikationsanlagen montiert. Die Dachabdichtung über der „Technikzentrale“ wurde vor kurzem neu hergestellt; auch hier sind fest installierte Antennen aufgebaut.
Der Dachaufbau über den Gewerbeflächen im Erdgeschoss ist nicht unbekannt.
Schnitt vom Wohn- und Geschäftsgebäude Lassallestraße 101.
Sanierungsvorhaben:
Die nachfolgende Beschreibung erläutert allgemein den Umfang der geplanten Bauleistungen.
Fassaden:
Sowohl das Wohn- und Geschäftsgebäude Lassallestraße 95 als auch das Wohn- und Geschäftsgebäude Lassallestraße 101 soll wärmeschutztechnisch ertüchtigt werden. Angestrebt wird hierbei die Einhaltung der Anforderungen gemäß der Richtlinie für die Bundesförderung für effiziente Gebäude durch eine Einzelmaßnahme (BEG EM). Die Außenwände bzw. Fassaden müssen nach Fertigstellung einen Wärmedurchgangskoeffizienten U ≤ 0,20 W/m²K aufweisen.
Dies wird durch eine außenliegende Wärmedämmung an den Außenwänden erreicht, die geschätzte Dicke liegt bei ca. 15 cm bei einer WLG 035.
Betroffen von dieser Maßnahme wären alle Fassaden am Gebäude Lassallestraße 95.
Am Gebäude Lassallestraße 101 würde dies alle Fassaden des Erdgeschosses sowie die Ost- und Westfassaden ab dem 1. Obergeschoss betreffen.
Fensteraustausch:
Zur weiteren Verbesserung der Thermohülle sollen auch die Fenster ausgetauscht werden. Dabei ist darauf zu achten, dass die Anforderung gemäß der Richtlinie für die Bundesförderung für effiziente Gebäude durch eine Einzelmaßnahme (BEG EM) eingehalten wird. Die bedeutet, dass die Fenster und Fenstertüren an den Gebäuden Lassallestraße 95 und 101 einen Wärmedurchgangskoeffizienten Uw ≤ 0,95 W/m²K nicht überschreiten dürfen.
Bezüglich der Verglasungen in den gewerblich genutzten Räumen im Erdgeschoss ist im Einzelfall über das weitere Vorgehen zu entscheiden.
Erneuerung Dach:
Die Dächer der Gebäude Lassallestraße 95 (über 3. Obergeschoss) und 101 (über 7. Obergeschoss) bestehen aus Stahlbetondecken mit einer aufgeständerten, flachgeneigten Holzkonstruktion, welche über Öffnungen in den Attika hinterlüftet ist. Auf den Stahlbetondecken ist eine geringe Dämmung aus Styropor von ca. 2 bis 4 cm ausgeführt.
Eine wärmeschutztechnische Ertüchtigung der Dachkonstruktion ist erforderlich, da der Mindest-wärmeschutz nach DIN 4108-2 nicht eingehalten wird. Es soll die Anforderung gemäß der Richtlinie für die Bundesförderung für effiziente Gebäude durch eine Einzelmaßnahme (BEG EM) eingehalten werden. Dies erfordert einen U-Wert U ≤ 0,14 W/m²K. Eine Verbesserung ist z.B. durch eine Einblasdämmung (z.B. Isofloc o. ä.) denkbar.
Soweit aus den bisherigen Ortsterminen ersichtlich, befindet sich das Flachdach über dem Erdgeschoss an der Lassallestraße 101 (u. a. über Gewerbeeinheiten Sparkasse und Apotheke) in einem ordentlichen Zustand. Der Dämmzustand konnte noch nicht in Augenschein genommen werden.
Ertüchtigung Kellerdecken:
Die Kellerdecke des Gebäudes Lassallestraße 95 wurde in Stahleton mit oberseitigem Fußbodenaufbau ausgeführt. Eine unterseitige Dämmung der Stahlbetondecke in den Keller- und Technikräumen ist nicht vorhanden.
Die Kellerdecke des Gebäudes Lassallestraße 101 besteht aus einer Stahlbetonrippendecke. Lediglich im Heizungsraum ist die Rippendecke unterseitig mit Rohrschilfmatten vollflächig abgehängt.
Die Bodenaufbauten (Aufbauhöhe) sind nicht bekannt. Eine wärmeschutztechnische Ertüchtigung der Decken nach den Vorgaben der Bundesförderung für effiziente Gebäude durch eine Einzelmaßnahme (BEG EM) ist geboten. Es ist zu prüfen, ob der Einbau einer Fußbodenheizung (nicht nur in den Räumen der jeweiligen Erdgeschosse) in die Wohnungen umsetzbar ist.
Sanierung der Wohnungen:
Die Wohnungen des Gebäudes Lassallestraße 101 weisen Wohnflächen von 38 m² bis 48 m² auf.
Bei einem Mieterwechsel bzw. Auszug der Mieter sollen die Bodenbeläge in den Räumen Flur, Wohnen/Essen und Kochen erneuert werden. Die Wohnungen sollen mit Fußbodenheizungen ausgestattet werden. Deshalb muss der Estrich unter dem Bodenbelag ebenfalls entfernt werden.
Eine weitere Maßnahme ist der Austausch der Zimmertüren. Je Wohneinheit sind 3 (38 m²-Wohnung) bzw. 4 Zimmertüren (48 m²-Wohnung) vorhanden.
Die Elektroinstallation soll ertüchtigt werden. Dies betrifft die Erneuerung von Steckdosen und Schaltern sowie der Unterverteilung mit neuem FI-Schalter je Wohneinheit.
In den Bädern der einzelnen Wohnungen sollen die Sanitäreinrichtungen (Waschbecken, Toiletten, Spiegel) und Armaturen erneuert werden.
Im Einzelfall ist zu entscheiden, ob Badewannen/Duschen mit Wand- und Bodenfliesen neu eingebaut werden.
