Nachträge zwischen Generalunternehmer und Nachunternehmer: Wo sie entstehen – und wie die Ausschreibung sie verhindert

Überblick

1. Was die Zahlen sagen – und was sie nicht sagen
2. Die fünf Entstehungsorte
3. Was der BGH 2019 geändert hat
4. Das besondere Problem der Kette
5. Wie die Ausschreibung Nachträge verhindert

Ein Generalunternehmer wird gefragt, was ihm eine KI-Prüfung seines Leistungsverzeichnisses bringen soll. Seine Antwort überrascht: Nicht die Nachtragsprüfung sei ihm wichtig, sondern das Finden doppelter Positionen – Schalung, die zweimal ausgeschrieben wurde. Ein anderer bekommt von derselben Prüfung den Hinweis auf fehlende Baustellenmiete, fehlende Bauzäune, fehlende Entsorgung. Beide reden über dasselbe Thema, ohne das Wort zu benutzen: Nachträge. Der eine will verhindern, dass er zu viel ausschreibt, der andere, dass er zu wenig ausschreibt. In beiden Fällen entsteht die Mehrkostenforderung nicht auf der Baustelle, sondern Monate vorher am Schreibtisch.

Dieser Beitrag geht der Frage nach, wo Nachträge zwischen Generalunternehmer und Nachunternehmer tatsächlich entstehen, was die Zahlen dazu hergeben – und warum die wirksamste Nachtragsstrategie keine Prüfroutine ist, sondern eine gute Ausschreibung.

Was die Zahlen sagen – und was sie nicht sagen

Eine belastbare Statistik zu Nachtragsquoten zwischen privaten Generalunternehmern und ihren Nachunternehmern gibt es unseres Wissens nicht. Was es gibt, sind Prüfberichte öffentlicher Auftraggeber, und die sind aufschlussreich genug.

Der Rechnungshof Baden-Württemberg untersuchte für seine Denkschrift 2020 48 Großbaumaßnahmen des Landeshochbaus mit einem Bauvolumen von knapp 300 Millionen Euro. Die Nachträge lagen im Mittel bei elf Prozent der ursprünglich veranschlagten Mittel – bei Sanierungen 17, bei Neubauten sechs Prozent. Als Ursachen nennt der Bericht Leistungsänderungen (45 Prozent), Planungsänderungen (32 Prozent), Mängel im Leistungsverzeichnis (neun Prozent) und bauordnungsrechtliche Anforderungen (sieben Prozent). Die Kernaussage des Berichts: „Mehr als die Hälfte der Nachträge wäre durch eine vollständige, sorgfältigere Grundlagenermittlung und Planung vermeidbar gewesen."

Der Bayerische Oberste Rechnungshof kam 2016 für den staatlichen Hochbau zu einem ähnlichen Befund. 45 Prozent der geprüften Hauptaufträge hatten Nachträge; wo es sie gab, machten sie im Schnitt 21 Prozent des Hauptauftragswerts aus. Auch hier: über die Hälfte der Nachtragssummen wegen mangelhafter Grundlagenermittlung und Planung – und fast ein Drittel der Nachtragssummen wurde erst nach Ausführungsbeginn beauftragt. Der Rechnungshof kritisierte zudem, dass Nachträge häufig mit Standardformeln wie „war notwendig" oder „nicht vorhersehbar" begründet wurden, statt die Ursache zu analysieren.

Aus dem Infrastrukturbereich stammt eine dritte Zahl: In einem Fachvortrag der Deutschen Bahn aus dem Jahr 2017 wurden für die Vergaben 2014 bis 2016 Nachträge von rund einer Milliarde Euro auf knapp fünf Milliarden Euro Hauptaufträge genannt – gut 20 Prozent.

Zur Einordnung: Das sind Daten öffentlicher Auftraggeber mit eigener Planung. Ob ein privater Generalunternehmer gegenüber seinen Nachunternehmern bei sechs, elf oder zwanzig Prozent liegt, hängt von seinem Projekttyp, seiner Planungstiefe und seiner Vertragsgestaltung ab. Branchenweit kursierende Prozentsätze – etwa zu Durchsetzungsquoten – lassen sich auf keine nachprüfbare Erhebung zurückführen. Was sich übertragen lässt, ist das Muster: Der größte Teil der Nachträge wird vor der Vergabe angelegt.

Die fünf Entstehungsorte

Juristisch sortiert die VOB/B Nachträge nach Anspruchsgrundlagen; praktisch lassen sie sich nach dem Ort ordnen, an dem der Fehler passiert.

1. Die Menge stimmt nicht (§ 2 Abs. 3 VOB/B). Beim Einheitspreisvertrag bleibt der Preis bis zu einer Mengenabweichung von zehn Prozent unverändert. Darüber kann jede Seite einen neuen Preis verlangen. Mengenfehler entstehen fast immer in der Massenermittlung – aus Plänen, die nicht aktuell waren, aus Schätzungen statt Aufmaß, aus Positionen, die zweimal oder gar nicht erfasst wurden. Im Verhältnis GU–NU kommt hinzu, dass der Generalunternehmer die Mengen oft aus dem Bauherren-LV übernimmt, ohne sie für sein Gewerkepaket neu zu schneiden.

2. Die Leistung ist anders als beschrieben (§ 2 Abs. 5). Ändert der Auftraggeber den Bauentwurf oder ordnet er etwas anderes an, ist ein neuer Preis zu vereinbaren. Der Klassiker: Der Bauherr ändert die Planung gegenüber dem GU, und der GU gibt die Änderung an den Nachunternehmer weiter – mit oder ohne Deckung im eigenen Nachtrag.

3. Die Leistung fehlt ganz (§ 2 Abs. 6). Für Leistungen, die im Vertrag nicht vorgesehen sind, aber verlangt werden, besteht Anspruch auf besondere Vergütung – den der Nachunternehmer grundsätzlich vor Ausführungsbeginn ankündigen muss. Hier liegen die fehlenden Baustellenzäune, Entsorgungen und Kontrollschächte aus dem Eingangsbeispiel. Es ist der Nachtragstyp, den eine Vollständigkeitsprüfung des LV am direktesten verhindert.

4. Die Pauschale passt nicht mehr (§ 2 Abs. 7). Bei Pauschalverträgen bleibt die Vergütung für die vereinbarte Leistung grundsätzlich unverändert; ein Ausgleich kommt erst in Betracht, wenn das Festhalten an der Pauschale unzumutbar wird. Geänderte und zusätzliche Leistungen bleiben dagegen auch beim Pauschalvertrag vergütungspflichtig. Wer ungleichartige Leistungen in eine Pauschalposition packt, verschiebt das Risiko – und den späteren Streit – zum Nachunternehmer.

5. Es wurde gebaut, ohne dass jemand es beauftragt hat (§ 2 Abs. 8). Leistungen ohne Auftrag werden nicht vergütet, es sei denn, der Auftraggeber erkennt sie nachträglich an oder sie waren zur Vertragserfüllung notwendig und wurden unverzüglich angezeigt. Auf Baustellen mit mehreren Nachunternehmern und unklaren Schnittstellen ist dieser Typ häufiger, als die Vertragslage vermuten lässt.

Dazu kommt seit 2018 das BGB-Bauvertragsrecht: Nach § 650b kann der Besteller eine Änderung anordnen, wenn binnen 30 Tagen keine Einigung zustande kommt; nach § 650c richtet sich die Vergütung dann nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen – und der Unternehmer kann bei Abschlagszahlungen 80 Prozent seines Nachtragsangebots ansetzen. Das Kammergericht hat 2021 entschieden, dass diese 80-Prozent-Regel auch bei vereinbarter VOB/B gilt.

Was der BGH 2019 geändert hat

Lange galt am Bau der Satz „guter Preis bleibt guter Preis, schlechter Preis bleibt schlechter Preis": Nachträge wurden aus der Urkalkulation fortgeschrieben. Der Bundesgerichtshof hat das 2019 für Mengenmehrungen über zehn Prozent beendet: Fehlt eine Einigung, sind die tatsächlich erforderlichen Kosten plus angemessene Zuschläge maßgeblich – nicht die Fortschreibung alter Einheitspreise. Mehrere Oberlandesgerichte haben diese Linie seither auf geänderte und zusätzliche Leistungen übertragen, zuletzt das Oberlandesgericht Stuttgart im August 2025; eine höchstrichterliche Entscheidung dazu steht noch aus. Die Parteien können die Fortschreibung der Urkalkulation weiterhin ausdrücklich vereinbaren – aber eben nur ausdrücklich.

Für das Verhältnis GU–NU hat das zwei Folgen. Erstens muss der Nachunternehmer seine tatsächlichen Kosten belegen können – was eine saubere Kalkulation voraussetzt, die viele kleine Betriebe nicht hinterlegen. Zweitens kann der GU einen Nachtrag seines Nachunternehmers nicht mehr automatisch mit dem Verweis auf dessen „zu niedrigen" Einheitspreis abwehren. Beides spricht für klare Regelungen im Vertrag – vor allem aber für Leistungsverzeichnisse, bei denen die Frage gar nicht erst aufkommt.

Das besondere Problem der Kette

Zwischen Bauherr, Generalunternehmer und Nachunternehmer entsteht ein Problem, das es im zweiseitigen Vertrag nicht gibt: Der Nachtrag muss zweimal durchgehen. Der Nachunternehmer stellt ihn beim GU, der GU beim Bauherrn. Fällt er beim Bauherrn durch, bleibt der GU auf der Forderung sitzen – oder er versucht, sie an den Nachunternehmer zurückzureichen.

Die Rechtsprechung hat der Weitergabe des Zahlungsrisikos Grenzen gesetzt. Klauseln, nach denen der Nachunternehmer erst bezahlt wird, wenn der Bauherr gezahlt hat („pay when paid"), sind in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam – das Oberlandesgericht Celle hat 2009 entschieden, dass sie das Insolvenzrisiko des Bauherrn auf den Nachunternehmer verlagern. Nach § 641 Abs. 2 BGB wird die Vergütung des Nachunternehmers zudem spätestens fällig, sobald der GU vom Bauherrn bezahlt wurde oder der Bauherr die Leistung abgenommen hat. Für Nachtragsklauseln nach dem Muster „nur bei Anerkennung durch den Bauherrn" gibt es, soweit ersichtlich, keine höchstrichterliche Entscheidung – die Logik der Pay-when-paid-Rechtsprechung spricht aber gegen ihre Wirksamkeit in AGB.

Baurechtler empfehlen deshalb, die Vertragsbedingungen entlang der Kette so deckungsgleich wie möglich zu halten: gleiche Nachtragsfristen, gleiche Dokumentationsanforderungen, gleiche Kalkulationsgrundlagen. Das Kammergericht hat Anfang 2025 im Übrigen einen pauschalen Nachlass „einschließlich Nachträge" im Nachunternehmervertrag als wirksame Preisabrede akzeptiert – einen pauschalen Abzug für Versicherung, Bauwasser und Baustrom dagegen als unwirksam verworfen. Was transparent als Preis vereinbart wird, hält; was versteckt Risiko verschiebt, nicht.

Wie die Ausschreibung Nachträge verhindert

Wenn über die Hälfte der Nachträge vor der Vergabe angelegt wird, liegt dort der Hebel. Aus den Prüfberichten, der VOB/A und Gesprächen mit Generalunternehmern lassen sich fünf Punkte ableiten:

Vollständigkeit prüfen, bevor das LV rausgeht. § 7 VOB/A verlangt, dass die Leistung eindeutig und erschöpfend beschrieben wird und alle preisbeeinflussenden Umstände genannt sind. Baustelleneinrichtung, Entsorgung, Schutzmaßnahmen, Anschlussarbeiten an fremde Gewerke – das sind die Positionen, die am häufigsten fehlen und am zuverlässigsten zu § 2 Abs. 6 führen. KI-gestützte Prüfungen machen solche Lücken inzwischen systematisch sichtbar; wo ihre Grenzen liegen, haben wir an anderer Stelle beschrieben.

Mengen aus dem Aufmaß, nicht aus dem Bauherren-LV. Wer ein Gewerkepaket an einen Nachunternehmer vergibt, sollte die Mengen für dieses Paket ermitteln – nicht die Mengen eines LV übernehmen, das für ein anderes Vergabepaket geschrieben wurde. Doppelte Positionen und Lücken entstehen fast immer an dieser Übergabe.

Schnittstellen benennen. Wer liefert, wer montiert, wer schließt an, wer entsorgt? Eine Schnittstellenliste je Gewerkepaket ist das wirksamste Mittel gegen § 2 Abs. 8 – gegen Leistungen, die irgendjemand erbringt, weil sie irgendjemand erbringen muss.

Baugrund und Bestand beschreiben. § 7 VOB/A verlangt die Angabe der wesentlichen Baustellenverhältnisse. Der Bundesgerichtshof hat 2016 klargestellt, dass es keinen allgemeinen Grundsatz gibt, nach dem das Baugrundrisiko immer beim Bauherrn liegt – wer es per Klausel pauschal auf die andere Seite verschiebt, riskiert deren Unwirksamkeit. Ein Baugrundgutachten in den Vergabeunterlagen ist billiger als der Streit darüber.

Pauschal nur mit Detail. Pauschalpositionen für ungleichartige Leistungen produzieren § 2 Abs. 7-Streit. Wenn pauschaliert wird, dann auf Basis einer detaillierten Leistungsbeschreibung – und nie, um eine fehlende Mengenermittlung zu kaschieren.

In einem Fachvortrag der Deutschen Bahn zum Nachtragsmanagement hieß es 2017 wörtlich: „Der beste Nachtrag ist der, der gar nicht erst entsteht." Das ist kein Appell an Baustellendisziplin. Es ist ein Appell an die Ausschreibung.

Für Generalunternehmer, die ihre Nachunternehmer-Ausschreibungen zentral erstellen und vergleichen, ist genau dieser Schritt der Hebel: Eine Vollständigkeits- und Plausibilitätsprüfung des Leistungsverzeichnisses vor dem Versand findet doppelte Positionen und fehlende Nebenleistungen, bevor sie zum Nachtrag werden. Cosuno bietet eine solche Prüfung als Teil der Ausschreibung an – wer sie an einem eigenen LV sehen möchte, kann einen Demo-Termin vereinbaren.

Dieser Beitrag gibt Rechtsvorschriften und Rechtsprechung in zusammengefasster Form wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.