Baukostendatenbank oder echte Angebotspreise? Woher Referenzpreise kommen – und was sie taugen

Überblick

1. Fünf Preisbegriffe, die oft verwechselt werden
2. Woher die Zahlen kommen
3. Was welche Quelle kann – und was nicht
4. Welche Quelle in welcher Phase

„Was kostet das?“ hat am Bau selten nur eine Antwort. Es gibt den Kennwert pro Quadratmeter aus abgerechneten Projekten. Den Positionspreis aus einer Datenbank. Das Angebot, das gestern eingegangen ist. Den Preis, zu dem vergeben wurde. Und die Summe, die nach Nachträgen auf der Schlussrechnung steht. Alle fünf heißen „der Preis“ – und alle fünf unterscheiden sich. Eine Baukostendatenbank und echte Angebotspreise sind deshalb nicht besser oder schlechter, sondern verschiedene Stationen derselben Kette. Dieser Beitrag sortiert sie.

Fünf Preisbegriffe, die oft verwechselt werden

Die DIN 276 beschreibt die Kostenermittlung in Stufen. Am Anfang stehen Kostenrahmen und Kostenschätzung, dann die Kostenberechnung auf Basis der Entwurfsplanung. Seit der Fassung von 2018 folgt der Kostenvoranschlag: das bepreiste Leistungsverzeichnis vor der Angebotseinholung. Danach kommt der Kostenanschlag auf Basis von Angeboten und erteilten Aufträgen, zuletzt die Kostenfeststellung aus geprüften Abrechnungsbelegen. Fachratgeber nennen unter Berufung auf die Rechtsprechung Toleranzen für diese Stufen: grob 30 bis 40 Prozent bei der Schätzung, etwa 10 bis 15 Prozent beim Kostenanschlag – als Einzelfallwerte, nicht als feste Grenze.

In der Praxis ergibt das eine Kette: Kostenkennwert (Vergangenheit, abgerechnet, indexiert) → Positionspreis aus einer Datenbank (Markt der letzten Monate, aus Ausschreibungen oder kalkuliert) → Angebotspreis (dieses Projekt, dieser Bieter, heute) → Vergabepreis (das Angebot, das den Zuschlag bekam) → Abrechnungspreis (nach Nachträgen und Mengenänderungen). Jede Preisquelle am Markt sitzt an einer Stelle dieser Kette. Das zu wissen, ist wichtiger als jede Zahl.

Woher die Zahlen kommen

BKI Baukosten – Kennwerte aus abgerechneten Objekten. Das Baukosteninformationszentrum der Architektenkammern dokumentiert nach eigener Angabe ausschließlich abgerechnete Objekte: Architekturbüros liefern Kostenfeststellungen, BKI prüft sie auf Plausibilität, rechnet sie über den Baupreisindex auf einen einheitlichen Kostenstand hoch und veröffentlicht Mittelwerte mit Von-bis-Spannen – als Euro pro Quadratmeter Bruttogrundfläche auf den Ebenen der DIN 276, in der Positionsreihe auch als Einheitspreise. Die Datenbank umfasst laut BKI über 4.450 Objekte, rund 200 kommen pro Jahr hinzu; Regionalfaktoren für alle Stadt- und Landkreise übersetzen den Bundesdurchschnitt in die Region. Erscheinungsrhythmus: jährlich. BKI selbst nennt die Werte Orientierungswerte, die nicht schematisch übernommen werden dürfen – und weist darauf hin, dass Preise in einem kapazitätsbeschränkten Markt überdurchschnittlich und teils nicht nachvollziehbar steigen, wenn der Wettbewerb fehlt.

SIRADOS – Angebotspreise aus Preisspiegeln. SIRADOS (eine Marke von WEKA) sammelt seit 1984 Preise aus Ausschreibungsunterlagen und Preisspiegeln aus allen Bundesländern und beschreibt die Basis selbst als Dokumentation von Angebotspreisen aus aktuellen Bauvorhaben. Die Positionspreise erscheinen als Von-mittel-bis-Spanne über die Preise der letzten zwölf Monate, netto, mit Anteilen für Lohn, Material und Gerät; der Datenbestand wird dreimal im Jahr komplett aktualisiert, die Ortsfaktoren jährlich. Wichtig für die Einordnung: Es sind Angebotspreise – nicht die Preise, zu denen vergeben oder abgerechnet wurde.

DBD-BauPreise – kalkuliert statt beobachtet. Die Dynamischen BauDaten (Dr. Schiller & Partner) liefern zu nahezu jedem Text des STLB-Bau einen Orientierungspreis. Nach eigener Angabe beruhen die Preise auf einer unternehmerischen Baukalkulation, die laufend gepflegt wird – nicht auf beobachteten Marktpreisen. Sie werden mit Preisanteilen für Lohn, Material, Geräte und Sonstiges ausgewiesen, für über 400 Land- und Stadtkreise lokalisiert und zweimal jährlich erhoben. Das ist eine andere Logik: nicht „was haben Betriebe angeboten“, sondern „was müsste eine Leistung nach Kalkulationsregeln kosten“.

Destatis-Baupreisindex – Vertragspreise als Index. Das Statistische Bundesamt erhebt vierteljährlich bei rund 5.000 repräsentativ ausgewählten Bauunternehmen die vertraglich vereinbarten Preise für 183 ausgewählte Bauleistungen – ausdrücklich Marktpreise bei Auftragsvergabe, keine Angebotspreise, netto erhoben. Veröffentlicht wird ein Index, keine absoluten Preise: Für den Neubau von Wohngebäuden lag er im Mai 2026 um 5,0 Prozent über dem Vorjahr. Der Index taugt zum Fortschreiben eigener Zahlen, nicht zum Bepreisen einer Position.

Angebotsdaten aus Plattformen – dieses Gewerk, diese Region, diese Monate. Eine jüngere Kategorie sind Preisreferenzen aus Angeboten, die Nachunternehmer in konkreten Ausschreibungen auf digitalen Plattformen abgegeben haben. Mehrere Anbieter von Ausschreibungs- und AVA-Software bieten inzwischen Mindest-, Mittel- und Höchstpreise je Position aus den Ausschreibungen ihrer Nutzer an. Auch unser eigener, öffentlich verfügbarer Vergabe-Report Bau 2024 beruht auf dieser Datenart: 50.940 abgegebene Angebote auf 371.014 Einladungen im Jahr 2023, aus über 25.000 Vergabeeinheiten. Zwei Befunde daraus sind für die Einordnung von Referenzpreisen wesentlich. Erstens die Rücklaufquote: Im Durchschnitt gab rund jeder siebte eingeladene Betrieb ein Angebot ab – jede Angebotsdatenbank bildet also nur ab, wer geantwortet hat. Zweitens die Preisvolatilität, der Abstand zwischen höchstem und niedrigstem Angebot für dieselbe Leistung: in einzelnen Gewerken bis zu rund 47 Prozent. Ein „Mittelpreis“ aus solchen Daten ist deshalb eine Lagebeschreibung, kein Zielpreis.

Was welche Quelle kann – und was nicht

Kostenkennwerte aus abgerechneten Objekten sind die beste Grundlage für frühe Phasen, wenn es noch kein Leistungsverzeichnis gibt. Sie enthalten aber bereits Nachträge und Mengenänderungen, sind indexiert statt beobachtet und bilden den Wettbewerb eines Projekts nicht ab – BKI sagt das selbst.

Positionsdatenbanken aus Ausschreibungen sind für Kostenvoranschlag und Plausibilitätsprüfung gemacht: Liegt mein LV-Preis in der Spanne der letzten zwölf Monate? Sie sagen nicht, zu welchem Preis vergeben wurde, und sie glätten die regionale und saisonale Streuung zu einem Mittelwert.

Kalkulierte Orientierungspreise sind konsistent und vollständig – für jede STLB-Position gibt es einen – aber sie sind eine Rechnung, keine Beobachtung. Sie zeigen, was eine Leistung kosten müsste, nicht, was der Markt gerade verlangt.

Der Baupreisindex ist die einzige amtliche Quelle unter den genannten und misst Vertragspreise – aber als Veränderungsrate. Er schreibt fort, er bepreist nicht.

Angebotsdaten aus der eigenen oder einer Plattform-Ausschreibung sind am nächsten am Vergabemoment: dieses Gewerk, diese Region, diese Monate, echte Bieter. Ihre Grenze ist die Stichprobe – wer nicht geantwortet hat, fehlt, und ein Ausreißer kann einen Durchschnitt verschieben. Das gilt auch für KI-gestützte Preisreferenzen, die auf solchen Angeboten aufsetzen: Eine falsch zugeordnete oder nicht vergleichbare Referenz verschiebt den Durchschnitt. Jede Referenz gehört deshalb geprüft, bevor sie eine Entscheidung trägt. Pauschal- und Verweispositionen („siehe Position X“) bekommen gar keine Referenz, weil es nichts Vergleichbares gibt.

Welche Quelle in welcher Phase

In der Praxis ergänzen sich die Quellen entlang der Kette. Für Kostenrahmen und Kostenschätzung: Kennwerte mit Regionalfaktor. Für die Kostenberechnung und den Kostenvoranschlag: Positionsdatenbanken als Spanne, nicht als Punkt. Für die Vergabeentscheidung: die tatsächlichen Angebote dieses Projekts, geprüft gegen eine Referenz aus jüngsten, vergleichbaren Angeboten – um Ausreißer und Rechenfehler zu finden, nicht um einen „richtigen“ Preis festzulegen. Für die Fortschreibung über Jahre: der Index.

Und eine Regel über alle Phasen hinweg: Wer die Datenbasis einer Preisquelle nicht kennt, sollte ihr keine Entscheidung anvertrauen. Abgerechnet oder angeboten? Beobachtet oder kalkuliert? Welcher Zeitraum, welche Region, wie viele Datenpunkte, wer fehlt? Diese vier Fragen sortieren jede Baukostendatenbank schneller als jeder Preisvergleich.

Cosuno arbeitet mit der letzten dieser Datenarten: Die KI-Preisreferenzen stammen aus Angeboten, die Nachunternehmer in Ausschreibungen auf der Plattform abgegeben haben – mit den genannten Grenzen: Wer nicht geantwortet hat, fehlt; Ausreißer müssen geprüft werden; Pauschal- und Verweispositionen bekommen keine Referenz.