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Baubeschreibung Projekt WE83001 Kösching, Mozart Quartier Neubau von 4 Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage ALLGEMEIN KURZBESCHREIBUNG Das Baugelände befindet sich in der Mozartstraße in 85092 Kösching, auf dem Flurstück 2085, ca. 900 m nördlich vom Stadtzentrum. Die Bebauung richtet sich nach dem einfachen Bebauungsplan zur Steuerung des Maßes der Nutzung bei der Bebauung im unbeplanten Ortsbereich "Kösching - Wohnbauflächen" in der Fassung vom 20.10.2016. Das Gesamtbauvorhaben umfasst die Herstellung einer Wohnanlage mit 4 Mehrfamilienhäusern (insgesamt 7 Hauseingänge) mit insgesamt 65 Wohnungen von 1-4-Zimmerwohnungen und einer Tiefgarage mit insgesamt 65 Stellplätzen, sowie 37 oberirdischen Stellplätzen sowie der Außenanlagen. Die vorhandene Bebauung wird komplett abgerissen (bauseits). Die Gebäude werden gem. Art. 2 Abs. 3 und Abs. 4 BayBO in Gebäudeklasse 4 eingestuft. Das Grundstück hat eine leichte Hanglage. Alle Häuser haben dieselbe Anzahl an Geschossen (III+D). Die Bebauung umfasst vier Gebäudetypen (A, B, C und D) mit jeweils ähnlichen Grundrissen. Mit Ausnahme von Haus B (1 Hauszugang) verfügen alle Häuser über jeweils 2 Hauszugänge mit eigenen Treppenhäusern und Aufzügen vom KG bis ins DG. Die Ausführung der Baumaßnahme erfolgt als ein Bauabschnitt. TIEFGARAGE Die Häuser A, B und C erhalten eine gemeinsame Tiefgarage als Großgarage mit direktem Zugang zu den Wohngebäuden im Untergeschoss. Im Untergeschoss befinden sich Hausanschluss- und Technikräume, sowie die Kellerabteile der Eigentümer. Die Belüftung der Tiefgarage erfolgt über eine natürliche Be- und Entlüftung mittels Lichtschächte. Die Tiefgarage wird in WU-Beton hergestellt. Die Ein-/Ausfahrt erfolgt von Südwesten im Bereich von Gebäude A über eine zweispurige Zufahrtsrampe mit Gehweg für Fußgänger und Fahrräder. Die Zufahrt wird vom Klausenweg aus erreicht. Die Häuser A, B und C sind mittels Schleusen an die Tiefgarage barrierefrei angeschlossen. Die Schleusen dienen als Fluchtweg aus der Tiefgarage in notwendige Treppenräume und sind entsprechend den Vorschriften/Brandschutznachweis auszubilden. Die Bodenplatte erhält eine Beschichtung mittels OS 11 b. Die Stützen inkl. Fundamente und Wände erhalten ebenfalls einen Spritzwasserschutz/Oberflächenschutzsystem. Wände und Decken werden in den Bereichen der Gebäude gedämmt (Wohnungen, Treppenhäuser, Schleusen, Technik). Wand- und Deckenflächen sowie Stützen der Tiefgarage, einschl. der Schleusen und der Rampengebäude erhalten einen Farbanstrich auf Beton gemäß Farbkonzept. Fahrgassen sowie die Stellplätze sind als tragende Bodenplatte (mit Gefälle)  und mittig liegenden Verdunstungsrinnen mit  Schöpfgruben ausgeführt. Die Abtrennung der Stellplätze/Fahrgassen zu den Schleusen erfolgt massiv mit Zugang über Brandschutztüren. GEBÄUDE Die Wohngebäude sind voll unterkellert und verfügen alle über 3 Vollgeschosse (EG-2.OG) sowie ausgebauten Dachgeschoss. Im Keller-/Untergeschoß befinden sich neben den Kellerräumen auch die jeweiligen Technikräume und Kellerabteile der Eigentümer. Die Erschließung der Gebäude vom KG bis zum DG erfolgt über schalltechnisch getrennte Treppen. Jedes Treppenhaus verfügt über einen Aufzug. Die Außenwände der Gebäude werden in monolithischer Bauweise mit Wärmedämmziegel errichtet. Die oberirdischen Außenwände werden verputzt und nach Farbkonzept gestrichen. Die Wohnungstrennwände, die Wände und Decken der Treppenhäuser sowie die der Aufzugsschächte werden aus Stahlbeton hergestellt. Die im Bereich der Wohnungen vorgesehenen tragenden Trennwände werden in massiver Bauweise aus Stahlbeton hergestellt, nichttragende Innenwände in Leichtbauweise (Metallständerwand). Die Geschossdecken bestehen aus Stahlbeton mit schwimmenden Estrich auf Wärme-bzw. Trittschalldämmung und Bodenbelag (Parkett- und Fliesenbelag) Die Treppenhauswände vom Unter- bis Dachgeschoss werden gespachtelt (ggf. geputzt), geschliffen und gestrichen, gem. Farbkonzept. Die Tragkonstruktion der Balkone ist als Stahlbetonkonstruktion (Fertigteile) mit einem Stabgeländer geplant. Fenster in Kunststoff, teilweise  bodentief mit französischem Balkon, Jalousien als Sonnen- und Sichtschutz, Jalousien-Kasten verdeckt hinter dem Mauerwerk. Im Kellergeschoss sind die Haustechnik-/ und Elektroräume untergebracht. Die Wärmeversorgung der Gebäude erfolgt über den Anschluss an das vorhandene Nahwärmenetz. Beheizung über ein Blockheizkraftwerk. Die Heizzentrale befindet sich neben der Tiefgaragenzufahrt zwischen Mozartstraß 2 und Schubertstraße 11. Der Hausanschluss Wasser und Elektro erfolgt in jedem Haus separat. Das Schmutzwasser wird den öffentlichen Kanal des Marktes Kösching zugeführt. Niederschlagswasser wird auf dem Grundstück in Rigolen versickert, in Teilen dem Regenwasserkanal zugeführt. Es ist jeder Wohnung ein Kellerabteil zugeordnet. Die Abtrennung der einzelnen Kellerabteile untereinander erfolgt über ein Trennwandsystem. Die Wohnungen im Erdgeschoss erhalten eine Terrasse über diese der Zugang zu den Freiflächen ermöglicht wird. Die Terrassen sind durch lose Hecken/Sträucher von den allgemeinen Flächen der Außenanlagen optisch abgegrenzt. Die Wohnungen im 1. und 2. OG erhalten Balkone. Die Wohnungen im Dachgeschoss erhalten auf der Traufseite im Bereich der Gauben ebenso Balkone. Die Dächer der Häuser werden als  Steildach mit Neigung von 30° und harter Bedachung (Betondachstein) ausgeführt, im weiteren werden  Gauben und Dachflächenfenster eingebaut. Das Bauvorhaben erfolgt als Energieeffizienzhaus Standard, basierend auf dem GEG 2024. AUSSENANLAGEN Ein Großteil der Außenflächen (Bereich Haus A, B und C) befindet sich auf unterbautem Gelände (TG). Für den Einsatz von Maschinen bestehen deshalb Einschränkungen bzgl. des maximal zulässigen Gewichts. Die Eingangsbereiche, bzw. Zuwegungen zu den Häusern A, B, C und D im Außenbereich erhalten Betonpflaster. Die Parkflächen der insgesamt 37 oberirdischen Parkplätze entlang der Mozartstraße erhalten Rasenfugensteine. Das Dach des Rampengebäudes der TG wird begrünt. Zwischen den Gebäuden befinden sich Grünanlagen mit neuer Bepflanzung (Bäume, Rasen und Buschwerk, Hecken), sowie erhaltene Bäume. Teilweise werden Rasenwege zwischen den Grünflächen angeordnet. Insgesamt werden zwei Spielplätze mit Sitzgelegenheiten und Spielwiese errichtet. Die Feuerwehrzufahrt erfolgt von Südosten über die Mozartstraße. Feuerwehrzufahrten zum Grundstück gibt es im Bereich Haus A/B, sowie Haus C/D über befestigte Flächen und Schottertrassen. Vor allen Hauszugängen werden geschlossene Fahrradhäuser mit Gründach errichtet. Dieses Dach zieht sich bis über den Hauszugang. Ebenso befinden sich im Außenbereich 2 Müllhäuser entlang der Mozartstraße. Sonstiges: E-Mobilität, jeder Stellplatz erhält einen separaten Anschluss. Die Versorgung mit E-Mobilität erfolgt durch einen Drittanbieter.

030 Bauwerk Baukonstruktion

Vorbemerkungen 1. Allgemeine Grundlagen & Leistungsumfang Die Ausschreibung basiert auf der VOB Ausgabe September 2019 und dem Ergänzungsband 2023. Der Auftragnehmer (AN) wird als Totalunternehmer mit der Ausführungsplanung und der schlüsselfertigen Realisierung (Bauausführung) der Wohngebäude, einschließlich Tiefgarage und Außenanlagen, beauftragt. Art, Umfang und Ziel der Leistung umfassen die Komplettleistung inkl. Ausführungsplanung, alle Beratungs- und Bauleitungsleistungen auf Grundlage der vorliegenden Entwurfs- und Eingabeplanung (Architektur, Tragwerk, HLSE, Außenanlagen) sowie aller dazugehörigen Nachweise. Grundlage ist die Baugenehmigung vom 30.03.2023 des Landratsamts Eichstätt. Die daraus resultierenden Auflagen sind vollständig einzuhalten und umzusetzen. Der Brandschutznachweis vom 01.09.2022 ist integraler Bestandteil der Genehmigung und ebenso verbindlich. Bei Widersprüchen zwischen den übergebenen Planungsunterlagen und der Baubeschreibung gilt der jeweils höhere Standard. Im Pauschalangebot sind alle für die schlüsselfertige Herstellung des Bauvorhabens erforderlichen Bauleistungen, vorbereitenden Maßnahmen und baubegleitenden Leistungen enthalten. 2. Termine & Fristen Baubeginn:  01.06.2026 Fertigstellung, inklusive Außenanlagen:  15.11.2027 Mängelbeseitigung nach Abnahme:  30.11.2027 Die Baumaßnahme wird in einem Bauabschnitt ausgeführt. Die Ausführungs- und Werkplanung muss dem Auftraggeber (AG) mindestens 6 Wochen vor Ausführungsbeginn des jeweiligen Gewerks  vorgelegt werden. Termine für die Bemusterung von Materialien und Oberflächen sind vom AN rechtzeitig bekannt zu geben. 3. Planungsleistungen & Koordination Der Leistungsumfang beinhaltet alle erforderlichen Planungs- und Beratungsleistungen sowie die Organisation und Kostenübernahme für sämtliche Prüfungen und Bescheinigungen durch Prüfingenieure und Sachverständige, die für die schlüsselfertige Errichtung notwendig sind (siehe auch Titel 070). Die Prüfung der Statik erfolgt durch das beauftragte Ingenieurbüro Bulicek+ Ingenieure GmbH. Die Kosten hierfür trägt der AG, die Koordination obliegt jedoch dem AN. 4. Technische Vorschriften Alle Arbeiten müssen nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik und den zum Zeitpunkt der Abnahme gültigen DIN-Normen ausgeführt werden. Brandschutz: Der Brandschutznachweis (Bericht Nr. B167973/01 von Müller-BBM) ist zwingend einzuhalten. Die Beauftragung der Brandschutzprüfung erfolgt durch den AG. Zusätzlich gelten die DIN 18232 (Teil 1-3), VdS 2098, DIN 14675, DIN 4102 und die Bayerische Bauordnung. Wärmeschutz: Das Bauvorhaben ist mit der Zielsetzung der gesetzlichen Mindestanforderung auf Basis des GEG 2024 zu realisieren. Die Vorgaben des Wärmeschutznachweises gemäß GEG (BZS Bauphysik GmbH, Datum: 20.02.2026) und des zugehörigen Bauteilkatalogs vom 10.03.2026 sind verbindlich. Der geforderte Wärmebrückenzuschlag von 0,050 W/m²K ist gem. DIN 4108 Beiblatt 2 einzuhalten.  Im Zuge der Werkplanung müssen die konstruktiven Vorgaben des Beiblatts 2 übernommen werden. Für abweichende Details muss ein Gleichwertigkeitsnachweis erbracht werden. Die Details sind durch die Architektur zu definieren. Der Wärmebrückennachweis liegt ebenso im Auftrag des AN und ist vorzulegen. Sommerlicher Wärmeschutz: Der Nachweis zum sommerlichen Wärmeschutz (BZS Bauphysik GmbH, Datum: 05.02.2026) wird gesondert betrachtet. Die darin enthaltenen Maßnahmen sind zu beachten und in der weiteren Planung umzusetzen. Schallschutz: Es gilt der erhöhte Schallschutz nach DIN 4109-2020, Teil 5. Die Vorgaben der schalltechnischen Bewertung und Schallschutznachweis (BZS Bauphysik GmbH, Datum: 25.02.2026) sind einzuhalten und nachzuweisen. Lüftung TG: Für die Tiefgaragenlüftung ist das Gutachten von BZS Bauphysik GmbH (Datum 12.03.2026) maßgeblich. Es sind die Bayerische Bauordnung (BayBO), die Garagen- und Stellplatzverordnung (GaStellV) sowie die VDI-Richtlinie 2053 zu beachten. Lüftung Häuser: Für die Mehrfamilienhäuser ist das Lüftungskonzept von BZS Bauphysik GmbH (Datum: 24.02.2026) nach DIN 18017-3 sowie in Anlehnung an DIN 1946-6 maßgebend. 5. Sonstige Rahmenbedingungen Angebotspreisabfragen: Alle abgefragten Preise verstehen sich, wenn nicht anders beschrieben, als Nettopreise zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Kommunikation: Die Kommunikationssprache auf der Baustelle ist Deutsch. Es wird ein permanent anwesender, deutschsprachiger Bauleiter und Polier gefordert, gemäß den Hinweisen der VOB.

030.01 1301 Baustelleneinrichtung u.Planung

030.02 Bestandsaufnahme

030.03 1303 Erd-/Abdichtungsarbeiten

030.04 1302 Gerüstarbeiten

030.05 1313 Stahlbetonarbeiten/ Abdichtungsarbeiten

030.06 1312 Mauerarbeiten/Verblendmauerwerk

030.07 1316 Zimmer- und Holzbauarbeiten

030.08 1320 Dachdeckung, Dachabdichtungs-, Spenglerarbeiten. Dachbegrünung

030.09 13271 Kunststofffenster/-türen

030.10 RA-Anlage

030.11 1330 Rollladenarbeiten, Sonnenschutz

030.12 13233 Außenputz

030.13 1331 Leichtmetallbauarbeiten

030.14 1331 Schlosserarbeiten

030.15 1339 Trockenbauarbeiten

030.16 1323 Innenputz

030.17 1325 Estricharbeiten

030.18 1314 Naturwerksteinarbeiten

030.19 1324 Fliesenarbeiten

030.20 13272 Innentüren

030.21 1334 Maler- und Lackierarbeiten, Bodenbeschichtung

030.22 1336 Bodenbelagsarbeiten

030.23 13292 Schließanlage

030.24 Beschriftung/Beschilderung

030.25 6260 Baureinigungsarbeiten

040 Haustechnik

Kanalarbeiten s. Position 500 -Aussenanlagen

040.01 HLSE

050 Aussenanlagen

Vorbemerkung Vorbemerkungen Grundlage für die Ausführung  sind die nachfolgenden technischen Spezifikationen, die VOB/C sowie die relevanten DIN-Normen und technischen Vorschriften. Die Ausführungsplanung und Herstellung der Außenanlagen erfolgt auf Grundlage des Freiflächengestaltungsplanes vom 09.09.2022 des Büros Lichtgrün Landschaftsarchitektur und dem dazugehörigen Erläuterungsbericht. Ebenso sind das beiliegende "Entwässerungskonzept Freianlagen" sowie der "Baumbestandsplan/Fällung/Neupflanzung" vom 09.09.2022 zu berücksichtigen. Dem AN obliegt die detaillierte Werkplanung für die Außenanlagen unter Berücksichtigung des definierten Entwurfskonzeptes. Vor Beginn der Arbeiten sind für alle Materialien Muster zur Freigabe vorzulegen. Höhenangaben sind zu überprüfen und einzuhalten. Bei Pflasterarbeiten ist das höhengerechte Versetzen von Schachtabdeckungen inklusive. Auf unterirdische Leitungen ist zu achten, der AN haftet für Schäden. Der Schutz bestehender Bäume gemäß behördlicher Auflagen ist sicherzustellen. Bedenken gegen die Ausführungsart sind dem AG schriftlich mitzuteilen. Die Freianlagen gliedern sich in Plätze, Wege, Feuerwehrzufahrten, Parkplätze, Privatgärten, Terrassen, Grünflächen und Spielbereiche. Die Wegebreiten betragen ca. 1,50 m, mit Verbreiterungen für Feuerwehr und Zufahrten. Die Beläge variieren je nach Bereich (Betonpflaster, Rasenfugensteine, Schotterrasen).

050.01 Wohngebäude und Tiefgarage

070 Baunebenkosten

070.01 TU Baunebenkosten