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01 Vorbemerkungen

Gegenstand der Ausschreibung Gegenstand sind stufenweise Objektplanungsleistungen (Gebäudehülle und Ausbau) für die Modernisierung und Instandsetzung bewohnter Wohngebäude des Cosmo-Portfolios im Ruhrgebiet (PL-O2 Objektplanung Ruhr). Bau-Los DU-3: 29 Gebäude in Duisburg (ohne Denkmalschutz), 208 Wohneinheiten, 71 Maßnahmen; Vergabe der Bauleistungen an einen Generalunternehmer vorgesehenOption OST-Dortmund: 16 Gebäude in Dortmund, überwiegend mit UmgebungsschutzJe Bau-Los wird ein Leistungsverzeichnis bzw. eine Leistungsbeschreibung erstellt. Die Objektplanung koordiniert, die TGA-Planung liefert zu. Auftraggeber sind die Objektgesellschaften des Cosmo-Portfolios, vertreten durch den Asset Manager aam2core; Projektsteuerung: TA Europe.

Objekte Bau-Los DU-3 (29 Gebäude, Duisburg):Baustraße 34; Düsseldorfer Straße 295, 297, 299; Heerstraße 57; Hochfelder Straße 72, 74; Joseph-Haydn-Straße 1, 3, 5, 7, 12-14; Klausstraße 2, 4, 6, 8, 10, 12; Neue Fruchtstraße 7, 9, 11; Werthauser Straße 123, 125, 127, 129, 131, 133, 135, 137. Option OST-Dortmund (16 Gebäude, Dortmund):Alter Hellweg 81, 83; Borsigstraße 60; Dürener Straße 6, 7; Fritz-Reuter-Straße 24; Johanna-Melzer-Straße 15; Kesselstraße 50; Rheinische Straße 139; Robert-Koch-Straße 51; Robertstraße 9, 11, 13, 15; Rückertstraße 30, 32. Der Umfang steht unter dem Vorbehalt der abschließenden Freigabe durch den Auftraggeber. Die Maßnahmenanzahl richtet sich nach der Maßnahmenliste; Mengen werden durch Aufmaß konkretisiert.

Rahmenbedingungen und Termine Die Objekte sind Bestandsgebäude und bewohnt; die Arbeiten finden im laufenden Mietbetrieb statt. Planung und Ausschreibung sind darauf auszurichten (Mieterkommunikation, Bauabläufe, Zugänglichkeit). Rückfragen: schriftlich über Cosuno bis 16.11.2026Angebotsabgabe: 20.11.2026 über Cosuno; Bindefrist bis 31.12.2026Beauftragung: 04.12.2026; Beginn Stufe 1 unmittelbar nach Beauftragung (Planungsbeginn Dezember 2026)Leistungsverzeichnis DU-3: 12.02.2027; LV OST-Dortmund (Option): 26.02.2027Baubeginn DU-3: 31.05.2027; OST-Dortmund: 14.06.2027Fertigstellung aller Maßnahmen bis 31.08.2028, Gesamtabschluss inkl. Abnahmen bis 30.09.2028

Grundlagen vom Auftraggeber Der Auftraggeber stellt folgende Grundlagen zur Verfügung: Maßnahmenliste je Objekt (Auszug Longlist) mit Mangelbeschreibung, Empfehlung und MengenansatzBerichte der technischen Due Diligence mit FotosBestandspläne, soweit vorhandenErgebnisse des Drohnenaufmaßes und Gutachten, sobald vorliegendBudgetvorgaben des AG (werden nach Beauftragung bereitgestellt)Die Mengenansätze der Maßnahmenliste sind Annahmen und werden durch Aufmaß konkretisiert.

Leistungsschwerpunkte und Leistungsgrenzen Leistungsschwerpunkte:WDVS/Außenwanddämmung und Fassadeninstandsetzung, Betoninstandsetzung (Balkone, Flachdächer, Eingangsbereiche, Kellerböden), Dach/Dachstuhl, Dämmung oberste Geschossdecke/Kellerdecke (GEG), Balkonabdichtung, Treppenhausoberflächen (Ausbau/Maler), Absturzsicherung/Metallbau; in der Option OST-Dortmund zusätzlich Fenster und Wohnungseingangstüren. Nicht enthalten: Tragwerksplanung, Statik und Gutachten (werden gesondert beauftragt; Ergebnisse werden zur Verfügung gestellt)Vorbeugender Brandschutz in den Gebäuden (läuft als eigene Maßnahme)Wärmepumpen und Hybridheizungen im Contracting (plant und baut der Contractor; die Leistungsgrenze ist im LV zu beschreiben)Heizungskomponenten 1:1, lokale Sanitärreparaturen, Elektro-Kleinmaßnahmen (Leistungsbeschreibung durch die Projektsteuerung)Aufmaß durch Drohnenbefliegung (stellt der Auftraggeber), SiGeKo

Stufenweise Beauftragung und Optionen Mit dem Zuschlag wird Stufe 1 (Technische Grundplanung und Vergabeempfehlung) beauftragt. Stufe 2 (Ausschreibungsplanung und Vergabeunterstützung) sowie die Optionen werden nur nach gesonderter Beauftragung erbracht; ein Anspruch auf Beauftragung besteht nicht. Die Optionen (ergänzende Bestandsaufnahmen, Bauüberwachung, Leistungen für OST-Dortmund) sind nicht Teil der Wertungssumme.

Vergütung und Preisblatt Honorare sind als Pauschalhonorare netto je Position anzubieten.Nebenkosten werden als Pauschale in % auf das Honorar angeboten.Für Zusatzleistungen sind Stundensätze je Qualifikation anzugeben.Mengen sind Planungsannahmen.Die Wertungssumme bildet sich aus Stufe 1 und Stufe 2 (netto, ohne Nebenkosten).Honorare sind getrennt nach Stufe 1 und Stufe 2 sowie nach Fachdisziplin darzustellen; Optionen gesondert.Vertragsgrundlage ist der Ingenieur-/Architektenvertrag des Auftraggebers, der mit der Beauftragung übermittelt wird.

Anforderungen, Angebotsinhalte und Wertung Anforderungen an das Büro:Erfahrung mit Sanierung im bewohnten Mehrfamilienhausbestand (mind. 3 Referenzen aus den letzten 5 Jahren), regionale Präsenz im Ruhrgebiet, Kapazität für den Planungsbeginn im Dezember 2026. Angebotsbestandteile:ausgefülltes Preisblatt, Bearbeitungsplan Stufe 1, Projektteam mit Ansprechpartner, Referenzen, Nachweis Berufshaftpflicht; Angabe, ob Leistungen im eigenen Büro oder über Fachplanungspartner erbracht werden. Wertung:Honorar (Wertungssumme Stufe 1 + 2) 50 % · Qualität (Team, Referenzen, Vorgehen) 30 % · Termin und Kapazität 20 %. Vertraulichkeit:Die Unterlagen sind vertraulich und nur zur Angebotserstellung zu verwenden. Eine Weitergabe an Dritte ist ausgeschlossen (ausgenommen beteiligte, ebenfalls zur Vertraulichkeit verpflichtete Fachplanungspartner); bei Nichtbeauftragung sind sie zu löschen.

02 STUFE 1 – Technische Grundplanung und Vergabeempfehlung

Hinweis zu Stufe 1 Stufe 1 wird mit dem Zuschlag beauftragt. Das Honorar ist je Position als Pauschalhonorar netto anzubieten. Die Leistungen beziehen sich auf die 29 Gebäude des Bau-Loses DU-3 (Duisburg). Die Leistungen für OST-Dortmund sind als Option gesondert bepreist. Zielgröße: Fertigstellung aller Maßnahmen inkl. Abnahmen bis 30.09.2028; LV DU-3 bis 12.02.2027.

02.__.0010 Sichtung und Plausibilisierung der Maßnahmenlisten, Begehungsergebnisse und Bestandsunterlagen Sichtung und Plausibilisierung der vom Auftraggeber bereitgestellten Grundlagen: Maßnahmenliste je Objekt (Auszug Longlist) einschließlich MengenansätzenBerichte der technischen Due Diligence mit FotosBestandspläne, soweit vorhandenErgebnisse Drohnenaufmaß und Gutachten, sobald vorliegendPlausibilisierung von Mängelbeschreibungen, Empfehlungen und Mengenansätzen; Benennung von Lücken, Widersprüchen und unvollständigen Maßnahmenbeschreibungen. Abrechnung: Pauschalhonorar netto.

02.__.0020 Ortsbegehung der Objekte Ortsbegehung der Objekte im bewohnten Bestand (Bau-Los DU-3, 29 Gebäude) zur Verifizierung der Maßnahmen, des Bauzustands und der Randbedingungen (Zugänglichkeit, Nutzung im laufenden Mietbetrieb, Schnittstellen). Dokumentation der Ergebnisse (Begehungsprotokoll, Fotodokumentation). Abrechnung: je Gebäude, Pauschalhonorar netto. Preis je Gebäude.

02.__.0030 Abgrenzung des Planungsumfangs gegenüber vorhandenen bzw. anderweitig beauftragten Leistungen Abgrenzung des Planungsumfangs gegenüber vorhandenen bzw. anderweitig beauftragten Leistungen, insbesondere: Tragwerksplanung, Statik und Gutachten (gesonderte Beauftragung; Ergebnisse werden zur Verfügung gestellt)Vorbeugender Brandschutz in den Gebäuden (eigene Maßnahme)Wärmepumpen und Hybridheizungen im Contracting (Leistungsgrenze ist zu beschreiben)Heizungskomponenten 1:1, lokale Sanitärreparaturen, Elektro-Kleinmaßnahmen (Leistungsbeschreibung durch die Projektsteuerung)Aufmaß durch Drohnenbefliegung (Auftraggeber), SiGeKoAbrechnung: Pauschalhonorar netto.

02.__.0040 Identifikation notwendiger ergänzender Bestandsaufnahmen (Durchführung als Option) Identifikation und Begründung notwendiger ergänzender Bestandsaufnahmen sowie Abstimmung mit dem Auftraggeber. Die Durchführung der Bestandsaufnahmen erfolgt nur nach Freigabe und ist als Option gesondert bepreist. Abrechnung: Pauschalhonorar netto.

02.__.0050 Technische Grundlösungen einschließlich erforderlicher Pläne, Prinzipskizzen und Berechnungen Erarbeitung technischer Grundlösungen für die Maßnahmen einschließlich der erforderlichen Pläne, Prinzipskizzen und Berechnungen. Konzept je Objekt, u. a.: WDVS/Außenwanddämmung mit GEG-NachweisBrandschutz/BrandriegelAnschlüsseBetonDachZu berücksichtigen sind die Gewerke Dämmung oberste Geschossdecke/Kellerdecke, Betoninstandsetzung, Fassade, Dach/Dachstuhl, Balkone, Treppenhaus (Ausbau/Maler) und Absturzsicherung. Die Maßnahmen finden im bewohnten Bestand statt. Abrechnung: Pauschalhonorar netto.

02.__.0060 Festlegung der wesentlichen Qualitäten, Mengenansätze und Schnittstellen Festlegung der wesentlichen Qualitäten, Mengenansätze und Schnittstellen (u. a. zur TGA-Planung, zur Tragwerksplanung, zum Brandschutz und zu den Contracting-Leistungen). Die Mengenansätze der Maßnahmenliste sind auf Basis von Aufmaß und Begehung zu konkretisieren. Abrechnung: Pauschalhonorar netto.

02.__.0070 Kosten- und Terminansätze, Abgleich mit Budgetvorgaben des AG Erstellung von Kosten- und Terminansätzen mit Fertigstellung inkl. Abnahmen bis 30.09.2028. Abgleich mit den Budgetvorgaben des Auftraggebers (werden nach Beauftragung bereitgestellt). Optionale Maßnahmen sind gesondert auszuweisen. Abrechnung: Pauschalhonorar netto.

02.__.0080 Begründete Vergabeempfehlung (gebündelte GU-/GÜ-Vergabe oder gewerkeweise) Erarbeitung einer begründeten Vergabeempfehlung. Zu vergleichen sind die gebündelte GU-/GÜ-Vergabe (vorgesehen für Bau-Los DU-3) und die gewerkeweise Vergabe. Abrechnung: Pauschalhonorar netto.

03 STUFE 2 – Ausschreibungsplanung und Vergabeunterstützung

Hinweis zu Stufe 2 Stufe 2 ist optional und wird nur nach gesonderter Beauftragung erbracht. Sie ist Bestandteil der Wertungssumme (Stufe 1 + Stufe 2, netto, ohne Nebenkosten). Es ist je Bau-Los ein LV bzw. eine Leistungsbeschreibung zu erstellen. Termine: LV DU-3 bis 12.02.2027; Baubeginn DU-3 am 31.05.2027.

03.__.0010 Vertiefung der Planung im erforderlichen Umfang (Leitdetails) Vertiefung der Planung im erforderlichen Umfang, insbesondere Erarbeitung von Leitdetails (z. B. Anschlüsse, Brandriegel, Dach-/Fassadenanschlüsse, Balkon- und Betoninstandsetzung). Abrechnung: Pauschalhonorar netto.

03.__.0020 Einheitspreis-LV Gebäudehülle/Ausbau; Zusammenführung mit TGA-Beitrag zu einem LV je Bau-Los Erstellung eines Einheitspreis-Leistungsverzeichnisses Gebäudehülle/Ausbau je Bau-Los und Zusammenführung mit dem Beitrag der TGA-Planung zu einem LV je Bau-Los. Die Objektplanung koordiniert, die TGA-Planung liefert zu. Abrechnung: je Bau-Los, Pauschalhonorar netto.

03.__.0030 Mengenermittlung, Bepreisung und Zusammenstellung der Ausschreibungsunterlagen Mengenermittlung, Bepreisung (Kostenermittlung auf Basis des LV) und Zusammenstellung der Ausschreibungsunterlagen. Abrechnung: Pauschalhonorar netto.

03.__.0040 Bearbeitung von Bieterfragen, Unterstützung bei Angebotsprüfung und Vergabeempfehlung Fachliche Bearbeitung von Bieterfragen, Unterstützung bei der Angebotsprüfung und bei der Vergabeempfehlung. Abrechnung: je Bau-Los, Pauschalhonorar netto. Preis je Bau-Los.

04 OPTIONEN (nicht Teil der Wertungssumme, gesonderte Beauftragung)

Hinweis zu den Optionen Die Optionen sind nicht Teil der Wertungssumme und werden nur nach gesonderter Beauftragung erbracht. Die Honorare sind je Position als Pauschalhonorar netto anzubieten; Optionen sind gesondert auszuweisen. Die Option OST-Dortmund umfasst 16 Gebäude, überwiegend mit Umgebungsschutz. Termine: LV OST-Dortmund 26.02.2027; Baubeginn 14.06.2027.

04.__.0010 Ergänzende Bestandsaufnahmen nach Freigabe Durchführung der in Stufe 1 identifizierten ergänzenden Bestandsaufnahmen nach Freigabe durch den Auftraggeber. Abrechnung: je Objekt, Pauschalhonorar netto. Die Anzahl der Objekte ergibt sich aus der Freigabe; im Preisblatt ist keine Menge vorgegeben. Die Menge ist ein Platzhalter für den Einheitspreis.

04.__.0020 Bauüberwachung (LPH 8) Bauüberwachung (Leistungsphase 8) je Bau-Los für die im Rahmen der Modernisierung im bewohnten Bestand ausgeführten Maßnahmen. Abrechnung: je Bau-Los, Pauschalhonorar netto. Preis je Bau-Los.

04.__.0030 OST-Dortmund: Leistungen Stufe 1 (16 Gebäude) inkl. Abstimmung Umgebungsschutz Leistungen der Stufe 1 (Technische Grundplanung und Vergabeempfehlung) für die 16 Gebäude des Bau-Loses OST-Dortmund einschließlich Abstimmung zum Umgebungsschutz (die Objekte liegen überwiegend im Umgebungsschutz). Leistungsumfang entsprechend den Positionen der Stufe 1. Abrechnung: Pauschalhonorar netto.

04.__.0040 OST-Dortmund: Leistungen Stufe 2 Leistungen der Stufe 2 (Ausschreibungsplanung und Vergabeunterstützung) für das Bau-Los OST-Dortmund. Leistungsumfang entsprechend den Positionen der Stufe 2. Abrechnung: Pauschalhonorar netto.

05 STUNDENSÄTZE, NEBENKOSTEN, TERMINE, KAPAZITÄT

Hinweis zu Bieterangaben Zusätzlich zum Honorar sind folgende Angaben zu machen: Frühestmöglicher verbindlicher Starttermin Stufe 1Fertigstellung Stufe 1 (Bearbeitungsdauer; Datum bzw. Wochen)Verfügbare Kapazität (Anzahl Personen, davon Projektleitung)Leistungen über Fachplanungspartner bzw. Nachunternehmer (Name, Leistung)Die Stundensätze gelten für Zusatzleistungen nach gesonderter Beauftragung und sind nicht Teil der Wertungssumme. Die Nebenkosten sind als Pauschale in % auf das Honorar anzugeben.

05.__.0010 Stundensatz Projektleitung Stundensatz für Projektleitung (netto) für Zusatzleistungen nach gesonderter Beauftragung.

05.__.0020 Stundensatz Architekt/in bzw. Ingenieur/in Stundensatz für Architekt/in bzw. Ingenieur/in (netto) für Zusatzleistungen nach gesonderter Beauftragung.

05.__.0030 Stundensatz Technische/r Zeichner/in Stundensatz für Technische/n Zeichner/in (netto) für Zusatzleistungen nach gesonderter Beauftragung.

05.__.0040 Nebenkosten (Pauschale auf das Honorar) Nebenkosten als Pauschale in % auf das Honorar. Die Nebenkosten sind nicht Bestandteil der Wertungssumme.